共有产权房首次选房弃选率仍高企 有项目弃选率近99% 北京上半年再推9宗共有产权

“房住不炒”主基调下，限竞房成为北京市场的主力军，共有产权房供应则在逐步增加。据北京市住建委官方信息，当前在建共有产权房项目共计可提供房源约6.55万套，今年上半年将再出让9宗共有产权房地块。

　　随着政策逐步深入推进，身处开发环节的房企与终端购房者之间产生了某种默契，对区域优势突出，各项配套齐全的项目都是哄抢，即使价格不够“美丽”。《中国经营报(博客,微博)》记者通过走访了解到，一边是共有产权地块供应量增加，而另一边是入市共有产权房源销售遇冷。

　　本报记者了解到，多个共有产权项目首次选房结果并不理想，就算走完了网申、联网审核、公开摇号三项流程，到最终选房时，仍有大量购房者选择了放弃，有项目第一次选房时弃选率接近99%。

　　有项目首次选房弃选率接近99%

　　5月11日~12日，共有产权房项目韩建慧园进行了第一次选房活动。公开信息显示，韩建慧园位于房山区韩河村，10公里范围内没有地铁站，到距离最近的公交车站步行需要约12分钟；该项目购房者占产权比例为85%，对外售价13500元/平方米（含全装修标准），与其相邻的老项目韩河雅苑目前二手房挂牌价约为17000元/平方米。

　　韩建慧园此次共推出1107套房源，1776户参与选房，最终售出328套，剩余779套，去化率29.6%，弃选率为81.5%。作为目前北京市场单价最低的共有产权房项目，韩建慧园第一次选房的去化率不算低。

　　一个月前，位于房山区良乡新城的共有产权房项目金融街(000402)·金悦嘉苑第一次选房时，虽然有将近4000户参与其中，但1244套房源最终仅卖出去60套，摇号家庭弃选率高达98%。记者走访金融街·金悦嘉苑项目时，销售人员直言第一次选房效果不理想。“大家觉得限制太多，还有很多人没有想清楚买房的用途。”

　　就区域位置而言，金融街·金悦嘉苑位于房山区良乡新城，距离地铁房山线良乡南关站约5公里，其销售展示中心设在距离项目实际位置10公里处。销售人员介绍说：“根据地产发展规律，基本上项目明年交房入住后，再过两年，商业、教育、医疗配套也都建起来了。”

　　就价格而言，与紧邻的竞品金樾和著对比，金融街·金悦嘉苑价格差距不算大。金樾和著为限竞房项目，在售房源均价约为36000元/平方米；金融街·金悦嘉苑单价为26000元/平方米，购房者占有80%产权比例。

　　“第一，金悦嘉苑如果按照100%产权来计算，价格也有32500元/平方米了；第二，共有产权房将来只能卖给符合共有产权房购买资质的人；第三，如果将来急需用钱，要拿房子去抵押时，一旦还不起钱，房子拍卖时可能会产生纠纷。”金樾和著销售人员分析道。

　　共有产权房项目首次选房出现高弃选率在市场中并不少见。2018年底，大兴区共有产权房项目四季盛景园首次选房时推出2224套房源，2202人参与选房，但当天仅卖出28套，剩余2196套，弃选率接近99%。目前该项目处于二次网申资格核验中。住建委最新信息显示，已签约为25套。

　　“共有产权房对购房者资质要求比较严，第一次选房时很多人本身资质就是有问题的，加上一部分人虽然通过了资质审核，但是征信或其他方面有问题，很多因素导致最终的成交率低，这很正常。”四季盛景园销售人员说。

　　一位前十强房企高管分析称，共有产权住房，主要存在两个问题：一是所在地理位置偏僻，交通不便；二是产权分割，不便于未来的交易。上述三个共有产权房项目均是周围5公里范围内未接驳地铁。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，当前共有产权房市场销售遇冷的原因可以总结为三点，一是所处地段问题，“无论共有产权房还是限竞房，位置好的去化都比较好”；二是现在信贷政策收紧，贷款难度增加，对购房者影响较大；三是北京近两年限竞房入市房源井喷，共有产权房供应量也很多，购房者有了更多选择余地，也是现在市场比较萧条的一个原因。

　　上半年拟供应9宗共有产权地块

　　根据北京市住建委4月23日公开的数据，截至当日，全市共有64个共有产权住房项目（含转化项目33个）实现了土地供应，均在建设过程中，可提供房源约6.55万套。

　　按照北京市住建委的规划，今年上半年将再供应9宗共有产权地块。5月9日，北京市规划和自然资源委员会举行了2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会，上半年北京市计划出让44宗住宅用地，其中包括9宗共有产权用地。44宗住宅地共计出让面积321公顷，9宗共有产权出让面积为57公顷。

　　北京市自2017年8月推出共有产权房政策以来，该类房源被视为刚需群体的“福利”；但在土地市场，共有产权房地块一开始并不受房企“待见”，屡现流拍。

　　2018年1月25日的一场土拍中，三宗共有产权房地块有两宗因无人报名流拍，一宗以较低溢价成交。流拍的两宗共有产权房地块位于丰台区花乡白盆窑村，起拍价高达50.58亿元和41.78亿元，规划建筑面积分别为16.35万平方米、13.18万平方米，由此测算两宗地块楼面地价均超过3万元/平方米，共有产权房的销售均价则被限定在4.3万元/平方米（含全装修费用）。

　　彼时有房企人士接受本报记者采访时评价称“根本挣不到钱”。但如今共有产权房经过两年实践，房企对于拿地的态度似乎已有所转变。

　　前述房企高管认为，共有产权住房主要是在北京力推，其他城市很少，这既反映出其他城市在这个事情上的态度，也反映出市场的认可度。“对房企而言，如果不拿这样的土地，就无法继续留在北京。我想，经历了这两年的实践，开发商们应该是终于想明白了的。”

　　一位在央企投资管理部门参与拿地的人士告诉记者，共有产权地块的测算逻辑和商品房是一样的，最重要还是要看房企整体的运作能力，不同房企的优势体现在不同条线上，比如说开发报建、建安成本控制、营销去化能力、区位条件等因素。“地价低、位置好的地块当然能够锦上添花。”

　　记者注意到，2019年1月16日，朝阳区东坝一宗共有产权房地块拍卖时受到房企追捧，吸引了包括中海、保利、华润等在内的17家房企参与竞拍，最终经过多轮角逐后，被“华润天恒建工”联合体以20.6亿元收入囊中，溢价率为37.33%。该地块起始价15亿元，建设用地面积约4.15万平方米，建筑面积约8.72万平方米，折合楼面地价约为2.4万元/平方米，销售价格则限定在37000 元/平方米（含全装修费用）。

　　多位业内人士接受媒体采访时分析称，该地块受欢迎的主要原因是其区域交通优势明显。根据公开信息，该地块周边规划有三条地铁线路，以及学校、购物中心等配套较为齐全。

　　在张大伟看来，对开发商而言，拿哪块地和地块属性关系不大，位置好的地块，无论限竞房还是共有产权房，开发商都会竞拍。“对于开发商而言，每平方米卖5万多元的限竞房和卖2万多元的共有产权房没有区别，拿地的基准价不一样。反正都是限定价格的房产，开发商更看重的是区域供应量多不多，区域交通是否方便，如果是五六环外，又没地铁的地块，现在地块成交溢价率都不高。其实价格高的反倒卖得快，因为价格高意味着位置好。”