2016年9月土地市场分析报告

西安土地市场成交高位运行

近期，部分热点二线城市房价涨幅连续数月领跑全国，高价地频出，9月至国庆期间，全国19个城市先后出台楼市新政，收紧楼市调控。然而，西安楼市始终呈现平稳状态，房价未有大的波动。反映到土地市场，近三个月来，土地供应量上升至中高位水平，供应面积同比由负转正，本月供应土地17宗，供应面积97万㎡，高陵、浐灞为主力供应区。

受益于前两月供应量上涨，9月土地成交量高位运行，共成交土地19宗，长安、城西为主力成交区域，住宅用地为绝对成交主力，成交面积占比全市97%，华洲城、智慧美镇、高新·城、隆源国际城、阳光北京城和清凉山公园综合建设项目等多个住宅项目获批土地。

一、供应情况

1、供应走势

月度供应97万㎡

9月，北京、深圳、苏州、厦门、南京等城市纷纷加码调控政策，合肥、成都、郑州、武汉、南宁、福州等多个热点二线城市加入调控行列，通过限购、限贷抑制投资性需求，遏制房价过快上涨。相比较合肥、杭州、郑州等二线城市，西安房地产市场整体平稳，房屋成交量于9月小幅上扬，价格平稳。土地市场供应量自7月份起有所改观，同比变化由负转正。9月，全市月度供应土地17宗，比上月减少8宗，然而供应面积环比上涨21.91%，供应土地面积合计97.29万㎡，高陵、浐灞为主力供应区。

2、供应结构

2.1 各用途

商服用地供应7宗 占比四成

9月，西安供应17宗土地中，商服用地供应突出，合计供应7宗，占比41%。住宅和工业用地各供应4宗，商住和综合用地分别供应1宗。

商服地块主要位于高陵鹿苑大道、城西沣东新城、浐灞和城内东大街;住宅地块位于浐灞月登阁路、高陵鹿苑大道、户县和城西;工业地块位于高陵和高新。

2.2 各区域

高陵、浐灞和城西为主力供应区域

9月，供应地块主要分布于高陵、浐灞和城西，分别供应6宗、4宗和4宗，占比36%、24%和24%，户县、高新和城内各供应一宗。

高陵区本月分别供应工业、商服和住宅地块3宗、2宗和1宗，其中商服和住宅地块均位于鹿苑大道附近;浐灞供应2宗商服地块分别位于世博大道和水安公路，面积分别为5.86万㎡和8.60万㎡，住宅地块位于月登阁路以南，面积7.00万㎡。城西供应2宗商服，住宅和商住用地各一宗，其中2宗商服地块均位于红光大道以南、广场东环路以西。

2.3 各面积段

5万㎡以上的地块供应占比提升

9月，西安市土地供应中，1万㎡以下、1-3万㎡和5-10万㎡分别供应4宗、5宗和4宗，占比24%、29%和24%，3-5万㎡和10万㎡以上各供应2宗。本月5万㎡以上的地块供应占比提升。3-5万㎡的地块代表是高陵区鹿苑大道附近的住宅和商服地块;5-10万㎡地块以浐灞住宅、商服地块和高陵工业地块为代表;10万㎡以上地块为高陵工业用地。

二、成交情况

1、成交走势

成交维持高位 月度成交19宗

在连续两月供应量上涨带动下，9月，全市土地成交量依旧高位运行，共成交土地19宗，成交土地面积62.39万㎡，环比下跌12.98%，同比上涨108.70%，成交土地规划建筑面积204.71万㎡，同比上涨73.80%。其中长安、城西为主力成交区域，住宅用地成交面积占比全市96%。

住宅楼面价较低 全市平均楼面价下滑至902元/㎡

9月，成交19宗土地中，住宅用地占17宗，其中长安和城西各成交4宗，土地楼面价基本在500元/㎡左右，经开、高新和城南各成交2宗宅地，除清凉山公园综合建设项目、爱菊欣园和高新·城等价格位于1000元/㎡以上，高新大寨路的华洲城和尚新路东段韩家湾村城改项目隆源国际城单价均在500元/㎡左右。面积占比九成的宅地本期楼面均价869元/㎡，直接拉低全市均价。9月，全市土地平均楼面价902元/㎡，环比下跌39.28%，同比下跌20.41%。

3宗中止挂牌

9月，西安土地市场在挂22宗经营性用地中，3宗于9月9日中止挂牌，为曲江大明宫遗址区辛家庙立交附近的2宗住宅用地和1宗商服用地，面积合计7.92万㎡。

住宅用地成交17宗 面积占比96%

9月，全市住宅用地合计成交17宗，面积60.00万㎡，占比全市96%，其中长安、城西为主力成交区域，长安智慧美镇、青城等项目获批土地;城西成交4宗住宅用地;经开、高新和城南各成交2宗。城东、城北和浐灞各成交1宗，其中西安建工集团于灞河新区纺园四路拿地，未央湖旁的北大学城项目阳光北京城获批土地。

2、成交结构

2.1 各用途

住宅用地面积占比96%

9月，全市共成交土地19宗，住宅用地为绝对成交主力，共成交17宗，面积占比全市96%，长安、城西、经开、高新、城南和浐灞等为住宅用地成交区域;商服用地成交1宗，位于长安韦曲;商住用地成交1宗，位于桃园北路以西，面积2.13万㎡，被融创地产获取。

2.2 各区域

长安、城西、经开、高新和城南为主力成交区

9月，西安市成交19宗土地共分布于8个区域，长安、城西各成交5宗，经开、高新和城南各成交2宗，城东、城北和浐灞分别成交1宗。

2.3 各面积段

3万㎡以下地块占比地块占比近七成

9月，1万㎡以下和1-3万㎡分别成交6宗和7宗，合计占比68%，3-5万㎡、5-10万㎡和10万㎡以上分别成交2宗、3宗和1宗。其中1-3万㎡成交代表是城西、长安和浐灞的住宅地块，5-10万㎡成交代表是清凉山公园综合建设项目、高新·城以及纺园四路西安建工集团住宅用地，10万㎡以上地块为长安智慧美镇一期项目用地。

三、土地市场后市预判

调控大潮下西安土地市场运行平稳 热点区域未来显竞价

9月至国庆期间，全国19个城市相继出台楼市调控政策，其中包括南京、广州、深圳等地在原有调控政策上加码，亦包括合肥、成都、郑州、武汉、杭州、南宁等热点二线城市重启限购，遏制楼市投机，平缓楼市泡沫，为过热的楼市地市降温。

土地方面，南京在“土地熔断”机制的基础上，首次启动网上竞价模式，通过限价封顶、摇号角逐、现房销售等，来提高开发商的拿地成本，降低土地市场竞价热度;郑州市于9月下旬公布主城区再集中供应6000亩商品住宅用地。

在这股调控大潮中，相比较南京、杭州、合肥、杭州等热点二线城市，西安市房地产市场则平稳得多，成交量小幅上涨，房价未有大的上扬。土地市场近三个月供应量上涨，成交自8月份以来显现上扬。从当前供应地块来看，住宅用地仍为主力，高陵、浐灞、沣东新城、经开北客站和高新二次创业区依然为土地成交热点区域。伴随着3号地铁线的运行和5、6号线的施工进展，以轨道交通为骨架的辐射区域将成为房企角逐的场地。总体来看，未来西安市土地市场运行平稳，热点区域将会出现一定程度竞价。