房地产转型时期的投资机会在哪里？

房地产在2016年成为无可争议的话题王。在一切人们熟悉的或陌生的场景，随时可以切换到地产模式。那么在房地产转型时期的投资机会到底在哪里？

“北京的楼市没有泡沫。”10月25日，在住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合调查的《民间资本与房地产业发展研究报告》（以下简称报告）发布会上，不动产投资资深人士樊聪分享自己在北京配置七套房产的经历时，很坚定。

高和瀚同基金CEO王倩则是在转型期坚定地将目光投向了轻资产，从去年12底完成首期募集到现在，已经完成完成了房地产细分领域的运营商投资，到现在投资了7家，投资的企业定位A轮或B轮。

“我们对个人投资的一个建议，我们不认为现在这个市场环境下还大量适合购买非核心区域的住宅。”高和资本副总裁李慧忠认为，可以适当考虑海外资产配置和核心区域的商业地产投资。

报告认为，在存量房时代，未来城市有机更新的前景广阔，必将成为房地产投资的永续产业，是民间资本投资房地产的新热点。

存量房时代理性看待泡沫

“我自己的交易里面，碰到的上下链有30%外地人卖房。”樊聪认为北京没有泡沫可能是自己投资有限，没有见到自己的交易中有投资人接盘。“大家知道北京的限购比较严，用尽各种办法在北京只能买四套贷款的住宅。”

樊聪在纷享自己的经验时，表达了对北京楼市的信心。

在谈及房地产发展趋势时，李慧忠认为应理性看待泡沫。其认为房价上涨的原因主要有三个：第一，全球范围内货币超发；第二，是实体经济太差，投资渠道稀缺；第三，这一轮房价暴涨的本质主要是金融化背景下的加杠杆，一方面是老百姓的加杠杆，另一方面是开放了开发商的企业债发行通道，可以获取低成本的资金。

“政府每一个动作让大家神经绷的紧紧的，现在的市场是一个风声鹤唳的市场，我觉得一点不夸张，因为政府有足够的筹码和牌控制这个土地。”李慧忠坚信住宅是投资品。其预测：未来市场的转化是高位横盘和高位加剧。一线城市稳中有降，二线城市有稳中有涨，三线城市不稳有降。关于市场预判断，于核心二线城市，成交量下降30%-50%，一手价格下跌10%，二手价格下跌15%-20%。“未来开发商只有两条路，一个是加杠杆冲规模，第二个是被并购。”

高和资本合伙人陈国雄认为任何时候都可以进行刚需置房，一线城市核心区域写字楼仍存在增值空间。“我认为中国的房地产有很大的发展空间。基本健康，有泡沫，不大。但是泡沫不是存在于所有的城市，所有的市场中。”

新世界中国北京常务副总蔡建伟则表示，刚需推动的泡沫可控，若是投资需求推动，则需考虑所占比重的多少。而北京投资需要占比10%左右，总体发展良好，加上政策宏观把控，市场完全可以保持长期稳健的发展。

“由于政府对房地产把控能力强，所以地产行业的发展终究还是相对稳定的，具有较大发展空间。”帝海集团董事长李晓明说。

住建部政策研究中心相关负责人认为，现在大城市二手房的交易超过了新房的交易，已步入存量房时代。必然要求城市功能的改变，不断存在新的形式，实现资产的价值。“新时代、新产业与办公环境的新需求，从现在开始大城市，城市中心就成为有序的房地产投资的产业。”

注重运营和服输的“轻模式”机会凸显

存量房时代城市的有机更新孕育着机会。《报告》中也明确的指出了未来城市更新的发展空间，“一二线城市内新房市场空间已经越来越小，城市的发展必然要建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市有机更新也将成为存量房时代房地产投资的新热点。”

城市更新是个永续的过程，在新的发展阶段，中国城镇化从重数量的外延式扩张到重质量的内涵发展转变的新型城镇化。地产大环境发生了变化，投资人也将目光转向了注意运营和服务品牌化输出的轻资产模式。

“从目前实践看，中国城市有机更新的轻资产模式可以归纳为长期租赁型、基金持有型、联合开发型和品牌输出型等类型。”上述相关人士在解读《报告》时说。

《报告》将我国城市有机更新的轻资产模式按照办公和公寓两个市场进行了细分。

办公类细分市场又包含两类：重资产重投入改造类模式，如新街高和中心、上海K11等;轻资产的联合办公模式如优客工场和氪空间。公寓类细分市场也包含两类，相对重投入的如新派公寓，基金直接收购资产;轻资产运营类如链家自如、上海新起点公寓等。

其中，自如友家便是城市更新轻资产模式租房市场的典型代表。自如友家从市场上租赁普通住房，进行统一的标准装修后出租，收取租金差价和房租10% 的服务费，提供包括保洁、维修、宽带等生活服务。目前客户群体已累计达50 万人。

另外一个案例就是新街高和中心。2015年1月，高和资本收购北二环原星街坊购物中心，通过提升和改造，租金从3.5元/平方米/天一跃提升至9.2元/平方米/天，被誉为北京城市更新写字楼价值提升最为明显的标杆项目。这种城市更新基金的商业模式，同时孵化了很多地产金融类创新产品。以高和资本为例，如今已有CMBS、私募REITs等。为了有效地链接城市更新与轻资产模式的商业闭环，高和资本还成立了国内第一支专注于房地产轻资产领域的股权投资基金——高和翰同基金。

这也是王倩的判断：房屋新建的增长时代，转到存量时代的运营上，加上地产相关的互联网对这个行业造成了很多猛烈的冲击，很多行业的细分行业都在进行颠覆，和地产相关的都在升级。传统的房地产需要思考怎么转型到精细化运营的行业。

“房地产从制造业变成服务业，需要更多人性化、精细化的服务。比如你交易的链条服务里面，类似于链家这样的平台，这是服务业该干的事儿。”李慧忠表示，未来一定会越来越关注资产运营和服务。