李涤非：攻坚“去库存”须创新住房供应模式

一、楼市“去库存”将贯穿2016年

日前召开的中央财经领导小组第十次会议提出，化解房地产库存，促进房地产业持续发展。缘何这次提及“化解房地产库存”，并将其与房地产业能否持续发展挂钩?如何评估楼市当前的库存及其对楼市和经济的影响?

微观上，库存是一个企业管理的概念，是指企业为销售而准备的原材料、中间品以及产成品，即所渭“库存管理”。按生产流程库存分为原材料、中间品(半成品)和产成品三个类别的库存，宏观层上，企业库存行为是判断行业或宏观经济周期的指标，即所谓“库存周期”，如经济复苏、需求改善，但生产还没有完全恢复，就带来库存的被动消耗，称为产出上行、库存下降的“被动去库存”阶段；经济由复苏转为繁荣，称为产出上升、库存上升的“主动补库存”阶段。

因此，楼市“去库存”，应该是行业库存周期的概念。并且，由于楼市库存去化到何种程度，关联到上游原材料和制造业(水泥、钢铁、建材等)、关联到下游消费品行业(家具建材、家电家纺、装饰装潢等)的库存行为，进而影响到经济扩张或收缩的动能，因而备受各界关注。

楼市“去库存”首次提出，是在2014年7月11日住房和城乡建设部城乡建设工作会议上，新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见，排在首位的就是“千方百计去库存。从那时起，“去库存”就取代“调房价”，成为楼市的新主题。可以说，一年多来，为了“去库存”，采取了很多措施，比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆，再比如打通而品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。

事实上2015年以来楼市“去库存”效果是不错的。全国楼市销售面积增幅从1—2月份下滑16．9％逆转到1～10月份增长7．2％，预计全年销售规模有望探到2013年13．1亿平方米的历史最高。50个重点城市楼市库存消化周期，已从上半年的15个月回落到目前的11．4个月，一线城市库存消化周期甚至为7～9个月。进入四季度，开发商在这些区域已经从“去库存”全面转向了“补库存”，土地市场明显回升。

CREIS数据显示，10月监测的37个主要城市的成交量环比上升17．73％，库存则下降了1．8％，而三四线城市库存严重。究其原因，首先，三四线城市人口产业集聚能力不足，楼市有效需求跟不上，其次三四线城市政府财力有限，“土地换配套”是区域开发的主要形式，土地房屋联合开发的“一二级联动”模式很普遍，超级大盘比比皆是，很多项目要开发数年，甚至十几年。

因此，即便重点城市楼市持续回暖，并带动全国楼市销售量回升，但销售与库存“两张皮”始终存在。2015年以来，库存仅在5月短暂减少，后续一直增加。10月底，全国商品房待售面积比9月底增加2122万平方米，远大于7～9月月均仅100万平方米左右的增幅。另外，商品住房库存结束连续两个月减少态势，10月大增1180万平方米。库存大幅攀升，重灾区在三四线城市，而“金九银十“推盘增加、前期政策激励效应递减是主要原因。

另外，从库存概念看，除了常说的待售库存，即产成品库存外，还包括在建库存(半成品)和已批未建库存(原材料)。前者是显性库存，规模不大，业内匡算的消化周期多在24个月左右；后两者是隐性库存，规模非常大。中信证券估计，按规划建筑面积，目前已批未建库存70．9亿平方米、在建库存55．3亿平方米、待售库存6．6亿平方米，全国整体库存达到132．8亿平方米。若按2013年13亿平方米的历史最高销信计算，即便未来不增加土地供应，也要10年才能消化完。

当前，尽管资金面全面好转，但开发商新开工和拿地积极性并不高，库存制约是首要原因。三四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45％、60％和70％，所以就不难理解缘何今年以来楼市“先行指标”(新开工、拿地、开发投资)始终疲软，这也是今年以来固定资产投资增速持续回落的原因。尽管楼市库存成本比较低，但关键是，若三四线城市库存不消化，全国楼市开发投资上下游制造业产能过剩，进而全社会固定资产投资疲软的格局就无法化解。

因此，去库存仍将贯穿2016年。在政策上，针对既有政策边际效应减退，新一轮政策呼之欲出，如首套房贷款首付和交易税负降低、推进公积金异地流转、保障房(包括棚改)供给全面货币化、国家住房银行、资产证券化等。另外，以加速新型城镇化为契机，以户籍改革和传统产业转移为抓手，大力夯实返乡置业，可能成为政策重点，意在让“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”，实现外来人口在城镇化成本较低的三四线城市“扎根”、让产业在三、四线城市集聚，从而实现楼市、人口、产业发展的顺循环。

二、楼市库存到底有多大

国家统计局公布的库存为6．8亿平方米，加上已批准预售但尚未销售的7亿平方米，即13．8亿平方米，再加上71亿平方米的已批未建库存及56．1亿平方米的在建未售库存，宽口径的“三大块”待消化库存合计规模大约为140．9亿平方米。

自2014年7月份，“去库存”取代“控房价”成为楼市新主题后，楼市政策均围绕“去厍存”展开。到目前，能采取的、并有助于加速库存去化的措施，基本上都发布实施了。2015年以来，楼市销售回升态势良好，但10月数据显示，楼市库存压力不仅没有缓解，反而出现恶化之势。近日，中央很罕见地相继就“去库存”做出重要指示，可见楼市库存压力已经影响到了“稳增长”和“调结构”方略。因此，如何理解库存并测算库存，是评判未来市场和政策走势的第一步。

库存可从微观和宏观两个层面进行理解。微观层面上，库存是企业为销售而准备的原构材料、中间品以及产成品，因此库存分为原材料、中间品(半成品)和产成品三大类，库存管理是企业管理的一个重要分支。宏观层面上，企业库存行为是判断行业或宏观经济周期的重要指标，即所谓的“库存周期”。例如，在经济复苏、需求改善但生产还没有完全恢复的阶段，这时库存会被动消耗称为产出上行、库存下降的“被动去库存”阶段；当经济由复苏转为繁荣，称为产出上升，库存上升的“主动补库存”阶段。

我们常说的楼市“去库存”指的是消化待售商品住房建筑面积，它包括两部分，一是报告期已竣工可供销售但尚未销售的商品房建筑面积累积值；二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。另外，我们经常所说的“去化周期(多少个月)其计算公式为“待售建筑面积／过去12个月月平均销售建筑面积”。

我们所说的库存，来源于国家统计局公布的待售商品房建筑面积累计值，指的是在报告期末开发商已竣工可供销售或出租，但尚未销售或出租的商品房建筑面积累积值，该数据经由当地统计部门的企业直报系统上报。截至2015年10月底，这一规模是6．8亿平方米。但是，该数据未包含已经批准预售(但并未销售出去)的商品房建筑面积累计值。因此，国家统计局公布数据低估了待售厍存的规模。

单看待售面积，近年来也处于快速增长态势中。2012年至2015年4年的10月份，待售面积分别增长33．3％、35．2％、26．1％和17．2％。另外由于库存成本很低，开工到销售的弹性很大(有的项目“出地面”就可以卖了)，加上开发商往往采取“蓄客决定推盘”、“以销定产”的策略，待售面积可大可小，看市场行情而定。因此，待售面积不仅反映不了库存规模，而且所谓的“去化周期”也不能客观评价库存到底要多久才能消化。

同时，从会计核算角度看，楼市库存应分为己批未建库存(原材料库存)，即开发商储备土地，在建未售库存(半成品库存)，即处于施工状态但并未获得预售许可的库存，以及前面讲的待售库存等“三大块”。根据中信证券的匡算， 2003—2015年上半年，全国累计出让国土房地产建设用地161．7亿平方米，按照百城供地平均容积率(折算后)1．4计算，合计房地产建筑面积226．4亿平方米，再减去期间累计新开工155．5亿平方米后，已批未建库存大约为71亿平方米。

在建未售部分，在企业会计核算上应该算作库存，但有一部分已经由批准预售而进入销售状态。我们预估，施工面积中的20％已经由批准预售销售出去，即在2015年1—10月份房地产开发企业施工面积70．1亿万平方米中，有14亿平方米已进入销售。按照50％的去化率算，有7亿平方米已经销售出去，只是由于未竣工而无法结转为销售收入。因此，在建未售部分库存的实际规模为56．1亿平方米。

综上，待售库存的实际规模应该在国家统计局公布的6．8亿平方米的基础上，再加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，即13．8亿平方米。在此基础上，加上71亿平方米的已批未建库存、56．1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140．9亿平方米。照此，即便按照2013年历史最高销售纪录(13亿平方米)，全部库存也要10年以上才能消化完毕，这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。

因此，楼市实际宽口径库存规模远远大于披露的数据。但同时，“高库存”是楼市运行的重要特征，实际待售要保持在12—15个月的消化周期才能保证预期稳定、房价稳定；在建未售是待售库存的“蓄水池”可以相对轻易地转化为待售，关键看市场行情；已批未建是开发商运营的基本策略，储备土地多少是衡量开发商实力的重要指标，龙头开发商往往保持几千万甚至上亿平方米的土地储备。

同时，土地出让金可以分期缴纳，或冲抵配套代建费用，建筑安装费用可以在竣工验收后结算，故相比较一般生产企业，楼市厍存成本很低。再加上，延长库存消化周期既可以分享土地增值和周边配套完善的溢价，也可以获得土地增值后更多的抵押融资等。因此，楼市“高库存”也不完全是坏事，也不能高估“高库存”的负面影响。

国家领导人之所以如此看重“去库存”，关键在于，若库存无法消化开发商拿地和新开工的积极性就不高，楼市三项“先行指标(新开工、拿地、开发投资)难以触底回升。由于房地产开发投资通过上下游引致投资，关联60％以上的全社会固定资产投资，故房地产开发投资下滑，必然拖累固定资产投资，上下游制造业产能过剩的局面就无法改观，基建投资资金来源也受影响，进步讲，意味着“稳增长”也会承压。

三、攻坚“去库存”须创新住房供应模式

国家主席习近平在《求是》杂志2016年第1期文章指出，“进入全面建成小康社会决胜阶段，不是新一轮大干快上，不能靠强力刺激抬高速度实现“两个翻番”我们不仅要全面建成小康社会，而且要考虑更长远时期的发展要求”。习近平主席的指示，打消了“稳增长”背景下新轮宽松政策的预期。

对于楼市来说，2016年是去库存攻坚战的第一年。去库存上升为国家“供给侧”改革任务后，特别是“十三五”全面支持“新市民”住房需求，各界预计2016年政策面、资金面将更加宽松，楼市或延续2015年回升的局面。但应当意识到，去库存仅仅是阶段性任务，对房地产行业来说，更有意义的是对于房地产行业中长期趋势的判断，以及基于这一判断全面革新住房供应模式。

1998年“房改”以来，强劲的住房需求带动供给上升，房屋新开工面积从1998年的2亿平方米上升至2013年的20亿平方米，15年间增长了10倍。但目前看，楼市供需结构发生变化，面临较大调整压力。供给端看，当前商品房库存处于历史高位。根据国家统计局数据，2015年11月商品房待售面积高达6．96亿平方米，按人均33平方米的居住面积计算，可满足2100万人的住房需求。如果将在建未售、已批未建两块库存算在内，整体库存需要5—7年或以上才能消化。

再看需求端，人口结构的变化导致“刚需”增长放缓。15～64岁的劳动年龄人口是购房主体，其中15—34岁人口购房主要为消费性需求，35～ 64岁人口购房主要为投资性需求。根据《国家人口发展战略报告》，15～64岁总人口将在2016年达到高峰，但早在2011年中国人口结构已迎来拐点，比预期时间提前5年。劳动年龄人口占比从2010年74．5％的顶点开始下降，未来这趋势不会改变。

因此，以户籍人口为主的楼市需求释放高潮已过去。国际经验看，楼市拐点紧随总劳动力人口拐点。日本劳动力人口占比在1992年达到峰值，楼泡沫在1991年已开始破裂；美国总劳动力人口占比在2006年见顶，2007年房价开始下跌。因此，去库存一方面在于平滑行业上下游原材料、能源、制造业等“去产能”进程，“托底”经济不致过快下滑；而另一方面，新型城镇化过程中，占城市常住人口近40％的新市民需要解决住房问题城市基础设施和市政设施亟待扩容，房地产需要在去库存的过程中实现转型。

2015年，楼市销售面积从1—2月同比下跌16．3％，迅速逆转致1～11月同比上涨7．4％，更多的是楼市政策和资金面空前宽松所致。目前，购房首付、利率、税费等均已降至历史最低水平，这是 2015年楼市回升的驱动力。但是，百城房价显示， 2015年只有一线城市房价在上涨，二三线城市则连续两年下跌2015年分别下跌0．53％和1．09％，可见楼市需求有效空间迅速收窄。

因此，“十三五”和攻坚“小康”开局的2016年，去库存要与深化住房制度改革与外部配套改革(户籍制度改革)结合起来，以住房有效供给来满足现实需求，促进行业和企业转型。新年伊始的两项与楼市相关的政策发布，已显示出这一变化：《居住证暂行条例》于2015年1月1日起执行，2．7亿农民工人户城市有了清晰的路径；“二孩时代”的到来，包括生育权在内的公民权利得到全面保障。

在落实业已在城镇有稳定就业的1亿农民工落户城镇，并推进其余1．7亿外来人口渐进落户的目标下，未来楼市的潜在需求很庞大。但是，“新市民”住房需求转化为现实需求，要靠楼市供给侧改革，即增加有效供给来满足。中央经济工作会议提出租售并举、开发商适当降低房价、公租房扩大到非户籍人口等等，都在于适应“新市民”需求特征，增加住房的有效供给。

鉴于此，2016年楼市政策的重点就在于创新和完善住房供应模式，首先就是降低住房供应的成本，契合“新市民为主体的住房需求特征。首先推进公积金异地流转，尽快落实公积金政策覆盖全部外来人口，扩大公积金租房提取；其次，组建国家政策性住房银行，适应“新市民”对于廉价住房金融的需求；再次，“新市民”收入水平低，长期服务于城市生产生活须臾不可离的行业(建筑业、家政和市政环保等)，将“新市民”纳入公租房政策覆盖范围；最后，国外对低收入人群往往规定低至10％的首付，建议将三四线城市首套房购置首付比例降至15％一20％。

其次，遵循“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律，加速推进大城市传统产业向三四线城市转移，实现住房供应和产业融合。首先，由于房价高涨、人力物流成本上升，大城市传统制造业优势丧失。因此，应将传统制造业转移到三四线城市，并形成与区域内大城市在产业上合理分工，如研发与生产分工、销售与仓储配送分工、上下游产业链分工、核心产业与配套分工等等；其次，打通三四线城市与区域内大城市的交通链接，扫清产业配套协作的障碍；再次，三四线城市新区要做实公共配套规划、承接严业转移、加速农业产业化，吸引区域内剩余农业人口转移。

最后加强城市公共服务供给，实现住房供应与公共服务供应同步。计生委调查数据显示，农民工愿意转变非农有三个理由，子女享受优质教育(就业地高考)、家庭成员享受城市公共服务、就业保障。首先落实“双挂钩”(财政转移支付和镇建设用地增加与人口市民化挂钩)，加大中央转移支付、农村公共服务投入随迁，分担公共服务供给成本；其次，加快实施跨地区建设用地增减挂钩和农业用地占补平衡，此举不仅增加城市建设用地出让收入，而且可以让农民工携带土地资产收益、农业产业化和农用地转包收益进入城市。上述这些，都有助于增加城镇公共服务供给资金来源，并通过规模效应降低公共服务供给成本。综上，新的住房供应模式，应在尊重城镇化规律，尊重农民工意愿的基础上，实现住房、产业、人口和城镇协调融合发展，这也是去库存的唯一路径。