陆铭：解决一线城市高房价要增加土地供给

陆铭：北京拥堵原因是人口密度过低、街道太宽、楼太矮

金融界：现在一线城市为什么会如此拥堵?是否因为人口过多了?怎么评价一线城市的新城建设和人口疏散?

陆铭： 拿上海来说，最近淮海路变成了“熟食一条街”，四川北路原来在上海是排名前三的商业街，现在建了大量的商业中心没生意。副中心不是不要，而是首先要充分发挥城市的集聚功能。比如日本东京曾经做过“首都功能分散计划”，五年左右就放弃了，因为发现问题比好处更多，市场机制反应快，一出问题马上调整。所以东京充分发挥自己的集聚功能，但是随着人口的增加，问题也多了，就需要调整，就需要规划一个副中心，池袋、涩谷都曾经是日本的副中心，但是现在你不觉得是副中心，就是东京的一部分，它们是连成片的，轨道交通全是可及的。

北京出现什么情况?距离拉得很远，一定出现以下几个结果：第一，距离拉远了，居民就不去市中心了，原来在市中心的活动没有了;第二，在中国有一个特殊的情况，教育、公共服务是和居住地挂钩的，搬到新城去，教育、医疗跟不上;还有一种可能就是仍然在市中心住，但是每天到郊区上班;第三种可能是辞职，宁愿不要工作，也要在市中心待着;第四种可能，是长期非常可能出现的情况，随着经济的发展，北京市区到通州的沿线全部连起来，建地铁，建轨道交通，房子就沿着线路造，是有市场机制的，未来人口数量从2000万到2500万，甚至未来到3000万。这样，北京是不是更加大了?

其实很多政策的制定没有理解城市的机理是什么。我在一些文章里说到，什么叫城市?就是一句话，城市是人见面的地方，如果你的生产活动或者生活不需要和人见面，我们根本不需要城市。每一个人在地球上随便找一个地方住着，所有联系用网络来连接，这个世界可以这样吗?不可以，也不可能做到，因为很多东西(特别服务消费)是面对面的，是不可被网络取代的，既然不可取代，人和人之间距离近就很重要。所以疏散人口、建新城的问题就都来了。

如果比较东京和北京，会发现东京的街道都不是很宽，就是我们最近讨论很热的街区制，与此同时，它的网格状特别发达，沿街全是商店。如果住在这样的城市，生活便捷性会大大提高，日常的通行半径会缩小，不需要开车出去了。现在很多人脑子里有一个根深蒂固的想法，人口密度高会导致交通拥堵。但是我们就很少去想，人口密度高其实可以减少拥堵，如果你家楼下就有各种各样的店，就不需要出去很远了，而且一公里范围内很多东西步行可及，然后街区活力就起来了，能够创造大量的就业机会。

金融界：现在我所在的公司附近就是宣武门，宣武门在南二环的二号线上，新引进的商家全都是餐饮，因为周围都是写字楼。

陆铭：北京变成这样以后，消费一定是点状的，因为沿街的规模经济不够，就必须把分散的人气，通过类似万达广场这种模式聚在一起，于是就导致什么?所有人在北京消费，必须开车到类似万达广场这样的地方，家楼下是没有的足够的店的，这种模式和我讲的楼下一公里范围之内所有需求都满足的模式，哪种开车需求多?所以北京的问题根本不是人多，也不是人口密度太高，而是人口密度太低、街道太宽、楼太矮导致的。

人口密度高了还有什么好处呢?在市中心人口密度高的时候，公交车和地铁有规模经济。结果就是我刚刚讲的，第一，不用开车;第二，就算长途通行，只需要乘公交车和地铁，私家车的使用率大幅度下降。所以，东京人很少开车，香港、纽约人很少开车，为什么?因为养车、用车的费用高，而且还不如乘公共交通方便。这时候政府该干吗?把用车的费用提高，停车场的费用提高，你看这个城市还会不会拥堵?一个城市的治理，应该从这个角度去解决问题，我称之为供给侧改革。现在动不动就说要减少人口，人减少了，这个城市最后就死掉了。

金融界：似乎如果按照您的大城市发展策略，大城市里人的幸福感会提高一点。

陆铭：一点不错。北京的数据我不是很了解。上海市中心的商业地产和住宅地产的比例大概是7：3，商业地产太多了。如果增加住宅比重，可以有更多的人住在市中心，就会有更多的人不用长途通行，人的幸福水平会提高，还会带来更多的就业机会，会带来更高的生活质量和便捷度，保姆等消费服务从业者可能在市中心附近就能找一个小房子住着，便于其就业，这是良性循环的结果。现在实际上我们的人口疏散政策，首先受影响的就是低收入者，进而会影响低收入者的就业。

金融界：最近有一个新闻说鼓励老年人异地养老。

陆铭： 鼓励老年人异地养老是另外一回事，需要单独讨论，我们现在主要讨论的是就业人口。如果把就业人口疏散出去，政府就是没有明白一个道理，其实所有的房费、交通费最终都是要雇佣他的人来出的，会反应他的工作成本，你不付钱我不来。这实际上会让这个城市的活力和竞争力下降。当这种情况成为一种典型状态的时候，就会有人离开北京。留下的人可能生活成本也很高。

金融界：我们的户口留在北京了，但是我的同事，更年轻一点的小孩，户口留不下来，又买不起房子，就都走了。

陆铭： 北京最近的确出现了人口增长趋势下滑，大学生毕业后留在北京的人数在下降，北京现在把这当成好事，但问题是可不可以在人口更多的情况下改变现状?按照我前面讲的模式，人可以更多，其实大家都可以更好，这里面就有很多的东西要讨论了。

金融界：他们走的原因，主要不是去的那个地方有更多的发展机会，而是因为北京这里压力太大。

陆铭： 生活质量下降了，也待不下去了，这不是好事。北京就算了，因为一方面，北京的城市规划留下的后遗症实在太多，另外，北京毕竟是首都，有些人觉得只要首都功能就行了。

但除了北京以外，其他城市可以这样吗?比如上海，上海现在莫名其妙搞疏解非特大城市功能。什么叫特大城市功能?我可以定义非首都功能，但什么是特大城市功能?由政府来决定吗?

金融界：本质上还是计划经济的思维根深蒂固。

陆铭：是配置资源的方式错了。按照道理来讲，中国应该是哪里价格贵，哪里增加土地供应。从区域间来讲，北上广深的房子最贵，应该增加土地供应。在一个城市内部哪里房价最贵，哪里尽量多造房子，除非已经到了城市开发的边界(包括古城保护的边界)，或者高楼密度高到房子卖不出去了。大家到纽约、香港看看，就知道中国的城市还没有一个到这个程度。

金融界：市中心已经没地可造?

陆铭： 没地造住宅，为什么可以将70%的土地给商业地产?这个比例可以调。然后同样是造房子，造5层还是造10层，可以改变容积率的规划。你可以减少商业地产，办公楼，增加住宅，然后在增加住宅的用地里，把楼造得高一点。如果因为北京市中心有故宫，那么中关村这个位置没问题吧，上海更加没有这个问题了。

我最近有一个研究，还没有发表出来，就是研究建筑高度对缓解交通拥堵的影响。大家凭直觉可能觉得建筑高度高了，人口密度就高了，应该更拥堵。其实不是的，建筑高度越高，拥堵越小，就是我刚才说的道理，一是通行需求小了，二是从利用公交的角度，市中心人口密度高，可以提高公交出行比例，拥堵反而减少了。如果看一些城市案例的比较，在中国，北京和上海的差异就在这了，北京的建筑密度和高度远低于上海，上海的拥堵问题远远好于北京。伦敦和巴黎也构成一个比较，伦敦的建筑高度比巴黎高，伦敦的拥堵比巴黎轻。

陆铭：地区人口减少不等于衰落 地方官员考核应改为人均GDP

金融界：您刚才提到在城市内部建新城，距离各方面没有处理好。但是另一方面，国家最近又在规划十大中心城市，建城市群，四川、湖北等地有一城独大的现象，老百姓很有意见，您怎么看待?

陆铭：一城独大有什么不好吗?人是可以动的，比如武汉的GDP占湖北省的50%，如果同时占有湖北50%的人口，这样有什么问题吗?是不是武汉和武汉以外可以人均GDP一样?

现在的问题不是武汉的经济比重太高，而是武汉的人口比重太低。如果从经济效率的角度来讲，经济集聚是市场推动的。打个比方，我们现在搞工业园，我在湖北每个县建一个工业园，分散搞工业，相比于把这些分散的工业园合并，建几个大工业园，你觉得哪个好?

金融界：后者好。

陆铭：那么后者是不是导致经济更加集中?当经济更加集中的时候，又要地区之间平衡发展，怎么办?是把这个大工业园拆成10个，还是让剩下地区的人往大工业园走?

金融界：其他地区就必然衰落。

陆铭：什么叫衰落?如果其他地区有10%的人口，但同时也占10%的GDP，你觉得这叫衰落吗?

金融界：应该是没有问题。

陆铭：没错，是没有问题的。就是很多思维方式的问题。科学家没有把这个东西讲清楚，然后加上很多人有本地利益，本地利益是什么?现在地方官员在最大化本地GDP总量增长速度，而不是人均增长速度，因为现在是按照经济总量增长来排名的，但是这个可以改，我最近也在给中央写报告，就是建议官员的考核体系要改，不要只考总量增长，要增加人均增长的权重。

比如皖南是一个非常典型的地区，因为这里就是黄山、古镇，没有工业。人越少，人均GDP越高，出去的人到长三角打工。长三角人口比重越来越高，但是皖南人均GDP可以提高，这有什么不好?

金融界：这点在新疆也是典型的。

陆铭：整个中国大西北为什么要搞那么多工业? 在大国的区域经济发展中，美国可能是世界上做的最好的， 一个州在全国的人口份额和GDP份额非常接近。美国和日本人口集中在少数地区遵循的其实就是空间经济学的规律，自然规律加经济规律。所谓自然规律就是每个地方的禀赋不一样，比如有的地方是山区，另一些地方有港口。

经济规律在哪里呢?打个比方，很多沿海地区都有港口，比如厦门港口，但是从经济发展规律来讲，只要有了规模经济效应，中国未来的工业中心和服务业中心，只需要集聚在长三角、珠三角的大都市圈和城市群就行了。其他地方虽然也有一些工业和服务业，但在全国的比重不需要太高，这就是经济规律，规模经济带来的集聚效应。哪怕自然条件很好，也不需要每个地方都同样发展工业，这就是经济规律。

金融界：服务经济更需要人的集聚。

陆铭：服务经济的特点，第一，大多数服务产品是不能储存的。第二，因为不能储存，所以它不能运输，必须面对面完成，我刚才讲的城市最大的作用在哪里?就是方便人与人见面，这就是城市的秘密。

陆铭：中国发展要回归常识，强调法制和经济规律

金融界：我们现在的城镇化改革方向，比如“就地城镇化”和您现在提的城市的根本，会有冲突吗?