多角度入手化解楼市高杠杆风险

2016-09-21 来源：

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高杠杆下，千亿房企利润仅业绩零头。万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的中报显示，同比销售金额分别实现1901亿元、1417.8亿元、1250.7亿元、1108亿元和1106.25亿元，同比分别增长73.9％、59.8％、129.6％、48.4％和41.9％。得益于上半年良好的销售情况，恒大和碧桂园分别在近期将2016年度的国内合同销售目标上调。

值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。销售额实现近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元；保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。

两家广东的千亿房企均出现毛利率和净利率指标下滑态势。碧桂园上半年的毛利率同比下降2.2个百分点，核心净利率同比下降1.7％。恒大上半年股东毛利率下降0.1％，核心业务利润率更是由13.1％降至8.9％。

还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国，上半年净利润约为1.03亿元，同比减少91.8％，股东净利润约为0.73亿元，同比减少92.3％。

土地价格高居不下，是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。开发商不断加杠杆拿地，无疑将加剧未来市场调整风险。据中原地产测算，2016年前7月，抢地最积极的20家房企合计拿地花费约6241.75亿元，合计建筑面积约9656万平方米，每平方米平均拿地成本为6466元。而在2015年同期，每平方米拿地的平均成本只有4261元，即拿地平均成本上涨高达51.8％。

居民杠杆率猛增。中国的居民杠杆率近年来增长非常快，居民的负债占整个GDP的比重已从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。从金融机构的角度来看，目前个人住房按揭贷款仍是各个银行争夺的优质资源。在利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对于住房按揭贷款的偏好，是一种重复国外主要经济体资产配置行为的历史规律。这似乎意味着，如果宏观调控政策没有特别约束，住房按揭贷款仍是商业银行的“香饽饽”。

公司债规模暴涨，助推高价地产生，未来集中违约风险加大。开发商集中发行公司债，成为助推房价上涨的另一个杠杆，很多高价地也由此诞生。国家统计局、中国指数研究院等机构的统计数据显示，截至2016年8月底，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。去年9.30楼市新政出台以来，确实给很多企业带来了实惠，但是有些企业有了钱，频频高价拿地，进而推高楼市预期，形成“赌博”式的恶性循环。近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构，房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化，此时低成本集中发债可能导致未来集中违约风险不断累积。

中房分析

当前部分城市地价、房价快速上涨，热点轮动，市场整体热度不减，随之也出现市场风险越来越高的担忧。因而，化解楼市潜在的风险，根本上要通过改革创新，在结构层面下功夫，发展实体经济，扩展其他投资渠道，而不是简单的去杠杆。

改变融资结构，积极发展多层次的资本市场。中国的金融体系一直是间接融资为主，特别是商业银行主导，这个金融格局直接造成了我国总体杠杆率偏高的事实。可通过增加股权融资的比重、减少债务融资的比重来减少杠杆。

尽可能地控制甚至减少僵尸企业。僵尸企业占用的金融资源越来越多，杠杆率高、利息备付率低。在房地产市场结构分化的作用下，中小开发商竞争能力将进一步减弱，房企收购并购，一些不具优势的中小企业出局，有利于房地产市场的整合。

积极扩宽市场投资渠道。房地产市场的火爆，还有一个原因是当前制造业面临困难。民间投资增速下滑，制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的领域越来越少，从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。政府可引导其向其他领域投资，例如开发海外地产。此外，应发展好实体经济，减少对房地产的依靠。通过发展创新产业，打造出新的支柱型产业。

加强房产信息权威发布。对恶意编造散布谣言者进行严惩外，更应构建楼市调控长效机制，进一步稳定楼市预期，引导购房者回归理性。

总结：在信贷宽松的环境下，应警惕高杠杆带来的风险。高负债率会积累潜在风险，不利于市场理性发展。政府除了完善房地产调控，还应发展创新产业，打造新的支柱性产业，或是降低杠杆的一条新出路。

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