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2019年楼市小幅调整概率大,城市分化或再度凸显

2018-12-14 来源:
 
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聚焦年度主题


  住居,欲上层楼需稳步。与中国改革开放同步,住房改革也接近40年,作为中国奇迹的重要内容,中国住房和房地产更创造了奇迹中的奇迹。首先城乡居民状况实现了改天换地的变化。1978年城镇住房仅人均6.7平米,2018年将超过38平米。农村住房更是经历土坯、砖瓦、平顶、楼房变化,从1978年的8.1平米,2016年达到人均45.8平米。中国房地产业从零出发,到2018年房地产增加值占GDP的6.5%以上,住房相关经济占到国民经济的20%,房地产投资占GDP的13%以上,成为中国经济的重要动力。但是过去的40年中国房地产发展中也积累了比较严重的问题,尽管通过创新调控抑制了泡沫及一些结构性问题短期扩大,但老问题积累和新问题出现给房地产及宏观经济带来很大风险和隐患。显然,中国房地产奇迹是住房制度改革带来的,而中国房地产的问题除了阶段性必然外,主要源于未完成的改革。严格地说,中国真正意义上的住房制度改革和住房发展仅仅20年,中国楼市正是20岁的青春韶华时。通过全面深化经济及其住房制度改革,中国房地产不仅可以行稳致远而且可以继续发挥促进中国发展的作用。


  分析原因机制


  宏观环境与调控政策及预期导致市场变化。2018年9月之前,由于一些上行因素的影响,尽管调控政策不断加码,市场预期仍保持显著乐观,从导致市场主体间预期及行为的正反馈,房地产上行压力加速增大。2018年9月以后由于国内经济持续下行、外部扰动因素增加、“民营经济退场论”等国内外宏观经济环境变化对市场预期造成负向影响;中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势,地方政府调控政策不断加码,2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期,另一方面,宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。2018年8月之后,需求主体出现预期观望和购买犹豫,进而直接导致开发企业销售下降回款放慢,从而导致房地产开发企业的悲观预期,进而导致降价销售和土地流拍,从而导致金融机构预期的变化,并加剧购房者悲观预期,行动上从积极行动转变为犹豫不决,进而导致负反馈,导致住房及相关市场的调整。


  研判未来走势预测


  2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。未来国内外宏观经济形势更加错综复杂,房地产结构性泡沫高悬,楼市预期不仅更加重要,也更加敏感和多变,楼市未来一切皆有可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察,课题组基于模型定量分析和影响因素变化分析,总体判断和预测:总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动。稳中有变,春夏秋冬四季仍有波动。空间上,城市分化可能再度凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。华房指数最新预测预警结果也显示从2018年第四季度到2019年第三季度的时间段内,全国层面上的房价增速将有所降低,全国房地产投资增速获将趋缓,一线城市的房价增速将逐步下降,并可能出现负增长,一线城市住房投资增速将波动保持稳定,二线城市的房价增速和投资都将缓慢下降。定性分析三种力量:继续上行的因素存在。第一,未来还有一定的需求潜力。第二,中国经济具有较强的韧性。第三,炒房的利益机制没有根本改变。第四,调控政策还有调整和操作的较大空间。逆转下行的因素存在。其一,中国宏观经济仍面临一定下行压力,国际贸易局势仍存在不确定性,有关民营经济发展政策落实有待观察;其二,一、二线城市房地产价格非常高,存在严重的结构性价格泡沫。三四五线城市空置率已经较高,因此存在着结构性的数量泡沫。其三,政府的调控力度没有丝毫放松。再度分化的因素存在。其一,一、二线城市需求仍有较大潜力,尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决。其二,三、四、五线城市情况相反,经过上一轮超好发展,不仅房价涨幅较大,土地、住房供给增加,这有可能会形成新一轮库存。


  分析问题提示风险


  楼市面临三大风险,一是房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险。二是房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险。三是宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。


  楼市存在四大问题,一是住房发展的总量与结构均的问题。住房存量水平超前,潜在供给巨量。2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平米,高于规划中的2020年人均35平米的目标,户均高达1.16,施工面积和新开工面积还在快速增长,截止到2018年10月,全国住宅施工面积达54.2344亿,仅2018年1-10月住房新开工面积12.39亿;供需严重错配,五大结构问题。存在商品住房比例高、保障住房比例低,自有住房比例高、租赁住房比例低,特大超大城市住房少、中小城市小城镇住房多,高收入家庭住房多、低收入家庭住房少,户籍人口住房多、外来人口住房少等五大结构问题。


  二是市场预期变化更加扑簌迷离的问题。目前楼市存在着两个矛盾性特征:总量上长期潜力和短期问题的矛盾;结构性数量泡沫和价格泡沫的矛盾。这导致预期对市场的反应更加敏感、预期对市场的作用更加重要、预期本身正变得更加不确定。


  三是行政调控弊端逐渐凸显的问题。长期过度使用行政措施,行政调控产生大量意料不到的问题,导致市场乱象,加剧市场风险,使得行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用、扭曲了市场供求关系和导致房地产泡沫扩展。


  四是制度改革推进依然缓慢的问题。改革涉及基础制度的改变,存在不确定性风险,客观上要求审慎推进。改革涉及重大利益的调整,一些部门和地方政府缺乏动力或遇阻力。


  提出决策参考建议


  政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。第一,稳定房地产市场预期,同时剔除预期泡沫。首先,深化改革以重建市场信心。其次,加强引导剔除预期的泡沫,形成和保持谨慎乐观预期。最后,妥善管理,减弱预期的波动。


  第二,完善房地产调控政策,防范楼市双向剧烈波动。首先,需要妥善处理和应对宏观问题挑战。妥善应对贸易摩擦。妥善处理经济速度和质量的关系问题。处理好房地产与宏观经济的问题。其次,持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定:坚守“只住不炒”和“因城施策”的调控思路不动摇。转变调控手段由行政转交市场。完善调控措施,将临时性调控变成制度化和机制化调控。 再次,前移和聚焦房地产市场监管的重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。 最后,做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施上,在经济措施上,在舆论引导上,在社会治理上,分别采取不同的措施。


  第三,下决心改革基础制度,加速度建立长效机制。房地产税推出。实行渐进方案,只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积,并按照起征点开征,不交易的住房暂不征收;市政债券打开。探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流,发行市政债券:填补因土地财政退出留下的地方政府支出缺口,开辟地方政府的公共服务和基础设施正规渠道;土地财政退出。首先,调整中央和地方的财税关系。其次,改革中央与地方关于土地出让金的分成制度。 住房制度深化。重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系。加快完善租售并举制度。加快构建新老居民全覆盖的住房体系。


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