2018年房地产开发投资的七大特征

2018年，在“因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任”的大背景下，房地产开发投资“高开平走”，增速超出预期。在不同层面呈现出不同的特征，具体来看有七个方面的特征：

一、年度增速稳中有升，月度增速稳中有落

2018年1-10月，全国共实现房地产开发投资99325亿元，比上年同期增加8781亿元，同比增长9.7%，为近四年来最高水平，增幅同比上升1.9个百分点，比上年全年上升2.7个百分点，增速呈现出稳中有升的特点。

但从2018年当年各月投资完成情况来看，却呈现出相反的特点，呈现出平稳回落的特点。尤其是7月份以来，增速逐月放缓，1-10月房地产开发投资增速为9.7%，比1-9月回落0.2个百分点。

二、建安工程连续保持负增长，土地购置费贡献率较高

从房地产投资的构成来看，建筑工程连续8个月出现负增长，安装工程连续9个月出现负增长，设备工器具购置连续5个出现负增长，只有其他费用保持较快增长。2018年1-10月，其他费用累计达35174.3亿元，增长48.7%，是拉动房地产开发投资保持较快增长的决定性因素。从其他费用占房地产开发投资的比重来看，上升明显，由2017年1-10月时的占比26.1提高到当前的35.4个百分点，提高9.3个百分点。

在其他费用中，土地购置费占据着主体地位。2018年1-10月，土地购置费为30116亿元，占其他费用的85.6%，比重比上年同期高7.7个百分点。从增速上看，1-10月份土地购置费增速为63.4%，增速高于同期房地产开发投资增速53.7个百分点。按照统计制度，土地购置费按照当期投资发生数计入投资，因而有一定滞后性，其对房地产开发投资增速会有一定程度的干扰。因此，我们特意将房地产开发投资中的土地购置费剔除，重新计算其投资增速，发现自2018年3月份以来，投资增速连续8个月保持负增长，1-10月份下降4%，房地产开发投资“外热内冷”。

从各指标对房地产开发投资的贡献率来看，2017年以来，建筑工程的贡献率持续下降，近8个月更是保持负增长。设备工器具购置贡献率基本平稳，稳定在正负2%以内。其他费用尤其是土地购置费贡献率上升较快，由年初时的贡献率占25%左右快速上升，自2018年3月起，连续8个月贡献率超过100%。

三、住宅投资一枝独秀，非住宅投资出现负增长

按房屋类型来看，商品住宅共完成投资70370亿元，同比增长13.7%；办公楼完成投4911亿元，同比下降12%；商业营业用房完成投资11886亿元，同比下降9.2%。

四、东北、华南、华东投资保持两位数增长，华北地区投资出现绝对下降

分地区看，1-10月东部地区完成投资53136亿元，同比增长10.8%，增速居中；中部地区完成投资20755亿元，同比增长7.1%；西部地区完成投资21254亿元，同比增长8.4%；东北地区完成投资4180亿元，同比增长15.6%，增幅在四个地区中最高。

分区域看，东北、华南、华东等3个地区房地产开发投资增长较快，分别增长15.6%、14.1%和13.4%，投资完成4180、15167和38317亿元，占全国投资额的58.1%。华北地区受京津冀投资负增长的影响，整体出现下降趋势，完成投资10930亿元，下跌0.9%。

五、省市间差异显著，藏吉浙增长较快，七省市出现负增长

从各省市房地产开发投资完成情况来看，省市间差异明显。西藏、吉林、浙江等省（区）增速较快，均超过20%。而宁夏、海南、青海、新疆、河北、内蒙古、河南等省（区）出现负增长，其中宁夏跌幅接近30%。

从各省市投资规模来看，广东、江苏、浙江、山东、河南、安徽等6省规模较大，均超过5000亿元，其中广东超过1.1万亿元，6省共占全国投资总额的46.5%。从各省市的投资贡献率来看，广东、浙江、江苏、山东、安徽等6省投资贡献率较高，均超过6%，累计贡献率达67.8%，其中单广东省对全国房地产开发投资的贡献率为21%。

六、重点城市投资增速慢于非重点城市

对比40个重点城市和其他非重点城市，重点城市投资和销售均保持低幅增长，非重点城市增长较快。2018年1-10月，40个重点城市房地产开发投资完成52576亿元，商品住宅投资34920亿元，分别增长5.6%和8.7%。同期，非重点城市分别完成投资46749和35450亿元，分别增长14.7%和19.2%。重点城市增速比非重点城市分别慢9.1和10.5个百分点。

在重点城市中，石家庄、福州、厦门、成都、三亚、银川等10个城市房地产开发投资出现负增长，其中呼和浩特、银川、三亚等城市跌幅较大，分别下降35.8%、27.9%和26.7%；北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等30个城市投资保持增长态势，其中乌鲁木齐、兰州、长春、哈尔滨、沈阳、深圳等城市增速较快，均超过20%。

七、三四线城市投资贡献率达66.9%

从各城市数据来看，城市间分化趋势较为显著。根据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”对地级以上城市房地产数据的监测，两成半监测城市房地产开发投资出现负增长，在上涨的城市中，几乎是半数城市增速在20%以内(81个)，半数城市增速在20%以上（83个）。

分城市级别看，三四线城市是拉动投资增长的主力。一线城市房地产投资稳中有升，二线城市投资稳中有落，三线城市投资增长最快，对全国投资增长的贡献率最大，为38%，四线城市保持较快增长，投资贡献率接近30%。三四线城市投资对全国投资增长的贡献率达到66.9%

总之，2018年的房地产开发投资在三四线城市的拉动下，保持着较强的韧性，增速整体较为平稳，全年预计增速将达到9.1%左右。