2018年房地产形势分析与2019年展望（下）

2018年房地产形势分析与2019年展望（上）

三、分区域与重点城市形势分析

1．东北、华东、华南地区投资和新开工均保持较快增长，华北地区投资出现下降，西北地区新开工面积出现下降

分区域看，东北、华南、华东等3个地区房地产开发投资增长较快，分别增长16.5%、14.7%和14.6%，完成投资3725、13496和34579亿元，占全国投资额的58.4%。华北地区受京津冀投资负增长的影响，整体出现下降趋势，完成投资3725亿元，下跌2.4%。

西北地区商品房新开工面积出现小幅下跌，其余地区均保持增长，其中西南地区增幅最高，增长25.8%。所有区域商品房竣工面积均出现负增长，其中东北和西南跌幅最大，超过20%。

2．华东、华中、西南商品房销售面积增长相对较快，华北、东北、华南地区出现负增长

商品房销售涨跌分化，华北、华南、东北地区销售面积出现下跌，其余区域保持增长，增幅均在10%以内，华中地区增幅最大。具体来看，华东、华中、华南、西南分别实现销售面积44047、20744、15331和20091万平方米，占全国销售面积的84%。

从商品房平均销售价格来看，各区域均保持上涨，特别是西北和西南地区，均价涨幅分别高达19.7%和17.2%，华北和华南均价涨幅相对较低，分别上涨2.1%和6.2%。

3．重点城市投资和销售增速慢于非重点城市，投资增速的差距在继续加大

对比40个重点城市和其他非重点城市，重点城市投资和销售均保持低幅增长，非重点城市增长较快。2018年1-9月，40个重点城市完成房地产开发投资46862亿元，实现商品房销售面积42430万平方米，分别增长5.7%和0.1%。非重点城市完成投资41803亿元，实现销售面积76883万平方米，分别增长15.1%和4.4%。非重点城市增速比重点城市分别快9.4和4.3个百分点。

在重点城市中，北京、天津、石家庄、福州、长沙、成都等10个城市房地产开发投资出现负增长，其中呼和浩特、银川、三亚等城市跌幅较大，分别下降34.2%、26.5%和25.4%；上海、广州、深圳、南京、杭州等30个城市投资保持增长态势，其中乌鲁木齐、长春、兰州、哈尔滨、沈阳等城市增速较快，超过20%。

从商品房销售面积看，北京、天津、广州、杭州、南京、成都、合肥、青岛等14个城市商品房销售面积出现负增长，特别是北京、天津、广州、石家庄4个城市，销售面积降幅超过20%。太原、长沙、无锡、西安、深圳、温州、郑州等26个城市保持增长态势，除太原增速较高外，其余城市增速均在20%以内。

4．城市间分化显著，三成监测城市商品房销售面积出现负增长

从各城市数据来看，城市间分化趋势较为显著。根据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”对地级以上城市房地产数据的监测，两成半监测城市房地产开发投资出现负增长，三成监测城市销售面积出现负增长，接近五成监测城市销售面积增速超过10%。

分城市级别看，三线城市是拉动投资增长的主力，四线城市是带动销售增长的主力。一线城市房地产投资稳中有升，销售面积降幅逐渐收窄；二线城市投资稳中有落，销售面积先升后降；三线城市投资增长较快，对全国投资增长的贡献率为43.8%，销售面积保持低速增长；四线城市投资销售均保持较快增长，特别是销售面积对全国销售增长的贡献率达63.3%。

四、2019年房地产发展趋势展望

当前我国经济运行稳中有变，外部环境发生深刻变化，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。从国际环境看，世界经济政治形势更加错综复杂，地缘政治风险依然较大，主要发达经济体经济走势存在不确定性，贸易摩擦给未来出口形势带来较大不确定性，可能造成外需对经济的边际拉动作用减弱，还可能冲击投资者情绪，加剧金融市场波动。从国内看，基建投资增速下行，金融机构风险偏好下降，信用增长延续放缓态势，小微企业、民营企业融资难问题较为突出，民间投资活力尚显不足，内生增长动力有待进一步增强，把握好稳增长、调结构和防风险之间的平衡仍面临较多挑战。三季度以来，个税改革、支持民营经济等改革利好政策释放，一些政策效应有待进一步释放。

展望未来，预计2019年我国仍将坚持稳中求进的工作总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持新发展理念，推动高质量发展，以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，确保经济平稳运行。对于房地产市场，在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下，既要坚持楼市调控的大方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性，又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点，适时适机对部分政策措施进行微调。政策微调的目的是为了保持房地产市场的相对平稳发展，避免市场波动过大，“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变，抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。例如，在上一轮房地产调控中，为了抑制房价过快上涨，限购、限贷政策不断升级，不可避免对部分改善型购房群体造成影响，后期对此可能会有所调整，保障居民的合理住房消费。

通过对2000年以来房地产历史统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以影响，同时结合未来房地产调控政策的可能走向，利用有关经济预测模型，我们对未来全国房地产市场的主要指标预测如下：

第一，投资增速平稳回落。我们保留此前对2018年房地产投资走势保持“高开平走”的基本判断，预计2018年房地产开发投资将增长9.1%，2019年投资增速进一步回落至6.5%左右。

第二，房屋销售继续回落，后期出现负增长概率较大。随着宏观经济和居民收入增速有所放缓，同时叠加上“去库存”和棚改货币化相关政策的调整，预计未来房屋销售形势会偏紧，销售面积出现负增长概率加大。预计2018年全国商品房销售面积实现16.9亿平方米，下降0.1%，2019年实现16.3亿平方米，下降3.8%。

第三，土地购置和新开工面积在经历2-3年的高增长后将步入调整，重回负增长区间。预计2018年土地购置面积和新开工面积仍保持两位数增长，但2019年会出现小幅下跌。

第四，商品房平均价格涨幅回落。从房价走势来看，预计随着房屋销售面积增速的放缓，房价上涨的动力减弱，市场供求矛盾有所缓解，未来房价涨幅会出现回落。

第五，区域分化特征仍将延续。三四线城市高增长的局面在2019年可能会出现转换，一二线城市市场表现取决于此类城市的限购限贷政策能否适度放松。但在三四线城市投资销售放缓的同时，考虑到对冲效应，一二线城市有关政策微调的可能性增大，其投资和销售形势会好于2018年。