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物业费应从哪一天算起?

2018-09-13 来源:
 
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物业服务合同纠纷中,物业费的计算方法通常情况下没有争议,但是当业主关于房产问题与建设单位存在争议时,往往以拒绝收房作为对抗措施,因此原因造成的欠付物业费就会涉及确定物业费起始日期的问题。本文旨在整理相关法律规定及审判实务中对相关证据的要求,讨论此种情况下各方的应对措施。


根据法律规定,房产登记后的所有权人是业主,因此,根据法律定义,购房者只有在房产登记在其名下后才称为房产的业主。那么是否就意味购房者在未办理房产登记前,就无需依照物业管理条例规定及物业服务合同的约定享受业主权利及承担交纳物业费的义务了呢?


第六条 房屋的所有权人为业主。【物业管理条例】


第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。【物权法】


一 、购房者签订《商品房买卖合同》后物业费的承担主体


1 、未交付情况下物业费应由开发商承担


根据法律规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。


第四十一条 ···已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。


【物业管理条例】


2 、已交付未占有情况下物业费应按商品房买卖合同约定确定承担方


根据法律规定,房产交付前的毁损、灭失风险由开发商承担,交付前的物业费由开发商承担,房产交付后的毁损、灭失风险由购房者承担。开发商一般会在《商品房买卖合同》约定“商品房交付后物业费由购房人承担”,参考交房前后房屋毁损、灭失的风险的转移的法律规定,开发商对交房前后物业费承担的约定符合法律规定及意思自治原则,约定合法有效。


第十一条 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。


【商品房买卖合同纠纷司法解释】


3 、已交付已占有情况下物业费应由购房者承担


基于商品房买卖合同且已合法占有房产的购房人应当按物业合同约定承担物业服务费。根据河南省物业管理条例规定,基于商品房买卖合同已经合法占有建筑物专有部分的人享有业主权利、承担业主义务。


第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:


(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人;


(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;


(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;


(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;


(五)法律法规规定的其他情形。


【河南省物业管理条例】


二、一手商品房的交付和视为交付


1 、房产的交付,以转移占有为常态,以视为交付为例外


第十一条第一款 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。


【商品房买卖合同纠纷司法解释】


2 、开发商书面通知交房,业主无正当理由拒绝接收的,视为交付


第十一条第二款 ···买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。


【商品房买卖合同纠纷司法解释】


3 、开发商书面通知交房的,应注意保存证据


开发商交房应达到交付条件


(1)验收合格;


(2)具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;


(3)配套基础生活设施具备交付使用条件。


满足上述条件下,书面通知交房的,应注意保存下列证据:


(1)邮寄单,通过邮寄《收房通知书》方式书面通知的,应按照有业主签名的预留地址邮寄,邮寄单封面应明确显示内容为收房通知书;


(2)回执,通过当面进行书面通知的,应有业主签名的回执;


(3)公告,进行公告通知收房的,在此证据基础上,应提供其他证据进行佐证。


4 、业主拒绝收房的正当理由


(1)验收不合格;


(2)开发商不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;


(3)小区道路、电梯、供水、供电、燃气等基础生活设施不具备基本使用条件;


(4)擅自变更商品房的户型、朝向、结构等未通知买受人的;


(5) 因房屋质量问题严重影响正常居住使用。


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