房产交易买卖合同中的学问!

对于大多数人而言，房子几乎是一生中买的最贵的商品之一。可是，你真的会买房吗？现在买房子的各种误区数不胜数，购房置业的朋友千万要谨慎！现在小编就为朋友们介绍房产买卖合同中存在的一些误区，希望能为您的购房置业提供帮助。

一房两卖一个合同有效，一个合同无效

误区1

一房多卖的业主严重违反了市场经济基本的诚实信用原则，但是只要没有和业主恶意串通损害他人利益，每个买主都是无辜的受害者，只要不具有《合同物权》实施后买方可以通过预告登记的方式防止业主一房多卖。

一房两卖后果

1、对于买家来说，任何一个签过售房合同的有效用户都有权利向房产公司让其交付房屋。而公平合理的角度来说的话，房产公司应该对其第一有效者进行服务和售出，而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言，根据《司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、对于合同无效的当事人，当事人可以请求法律或者相关部门取消其无效合同。根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处２万元以上３万元以下罚款。

未经共有人同意的房地产买卖合同必然无效

误区2

未经共有人同意私自房屋的合同效力取决于不同情形。如果房产虽为共有，但是登记在一人名下，买方基于对房产登记的信任与登记一方签订的合同属有效合同；如房产登记为全部共有人，买方仅与其中一人签订，事后共有人不予追认，则合同无效，但是签约人构成表见代理的，合同有效。

经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。

1、房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

2、房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

阴阳合同中的阳合同无效

误区3

阴阳合同是指为逃避国家税收，买卖双方恶意串通，故意以低于实际销售价的价格过户的合同。用于过户的在国土房产局备案的合同为阳合同，实际履行的是阴合同。阴阳合同虽然损害了国家利益，但逃避的仅仅是国家税收，导致无效的仅仅是阳合同的交易价格条款，除此之外合同的条款仍然有效。

对于阴阳合同的效力，目前为止法律还没有明确的规定，在司法实践中对阴阳合同效力的判断主要有以下几点：

1、阴阳合同中的阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生法律效力；

2、阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，阴合同只要内容合法，同样受到法律保护；

3、如果利用阴阳合同实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的阳合同无效，被伪装的阴合同也因内容违法而无效；

4、买方不想买而主张卖方避税，或者签现售合同后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效；

5、双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立；

6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

未使用官方版本所签订的买卖合同无效

误区4

为规范房地产交易，无论是一手还是二手房，都制定了官方合同文本，该文本只起到示范作用（虽然实践中被强制使用），没有使用该范本的房地产买卖合同仍然有效，任何一方违约须承担违约责任。

期房买卖合同无效

误区5

买卖双方约定在卖方取得一手房产证后再以约定价格卖于买方属于预约买卖合同，并不违反《房地产管理》第37条之规定，属有效合同，任何一方违约须承担违约责任。

1、从法律条文内容本身来说，《城市房地产管理法》第三十八条第六项中所提及的“不得转让”应当是指不得发生物权变动，而不是指不能设立房地产权属转让合同，因为我国的不动产采取的是变更登记制度，一份期房买卖合同不会直接引发物权变化，而且就期房本身来说，只要其预售手续符合法律法规规定，出卖方合法地支付了合理对价，获得该房屋产权本身就是出卖方势必会获取的一种将来权利，也就是说出卖方获取该房屋产权仅是时间早晚问题，法律并不禁止出卖方对将来权利进行处分。

2、从法律规定来说，关于我国《合同法》第五十二条第五项提到的“法律、行政法规强制性规定”，根据合同法司法解释二第十四条明确说明“强制性规定是指效力性强制性规定”，所谓“效力性强制性规定”是区别于“管理性强制性规定”，简单来说前者是指法律法规直接规定了违反该类规定将导致合同无效或者虽未直接规定违反导致无效但违反该类规定将损害国家或者社会公共利益。而后者是指没有明确规定违反该类规定会导致合同无效，并且继续履行也不损害国家或者社会公共利益，仅仅是损害当事人利益。那么从这个角度来看《城市房地产管理法》第三十八条第六项明显属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，并不会直接导致合同无效的情形。

3、从诚信交易原则上来看，我国民法的基本原则是平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则和禁止权利滥用原则。法律允许公民在合法范围内自主自愿交易，法律也保障有效交易，维护诚信原则，期房买卖合同属于买卖双方自主自愿达成，卖方的无理由反悔行为有悖于诚信，考虑到维持房地产交易正常秩序，对于合同效力不能轻易否定，不宜通过判决合同无效来变相支持出卖方的不当得利行为，所以才有了最高院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中的“妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场…制裁恶意违约行为，保护购房人利益”以及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

只要对方违约就可以解除合同

误区6

《合同》具有促销售易维护交易秩序的能，将违约分为不履行合同的根本违约和迟延履行合同的非根本违约，只有对方构成根本违约时守约方才可以解约，迟延履约必须导致合同目的不能实现或迟延履行主要义务，经催告在合理期限内仍不履行的情况下才可以解约，不符合解约条件的解约行为反而构成违约，须承担律责任。

未按约定支付定金构成违约

误区7

定金属于实践性合同，自定金交付时生效。迟延支付或支付定金的数额与约定的定金数额不符的视为定金合同的变更，不构成违约。

购房后可以清走原租客或者单方改变原租赁合同

误区8

“买卖不破租赁”是一项古老的房屋交易原则，该原则亦被我国合同所确认。根据该原则，买方购买房屋后必须接替原业主履行与租客的租赁合同，不能涨房租，更不能强行清走租客。

签订认购书后没签商品房买卖合同，定金只能被没收

误区9

房地产认购书中的定金在性质上属于立约定金，作用是保证将来签订正式的房地产买卖合同，只有无故不签订才承担定金罚则。如果是由于双方对合同条款未能达成一致意见或非认购方过错导致房地产买卖合同无签订，开发商应当退回购房者的定金。