告别“拿地即赚钱” 房产行业集中度将提升

全国商品房销售增速转负或无悬念。

国家统计局公布的 4 月份国民经济运行数据显示，1~4 月全国商品房销售面积同比仅增长 1.3%，接近零增长。近日，住建部发文做好调控工作，限购、限贷、限售等政策范围扩展至广大二三线城市。按揭利率已连续 16 个月上行，房地产融资渠道继续收紧，1~4 月房地产开发企业到位资金增速 2.1%，也已接近零增长。预计，今年全国商品房销售面积增速将时隔 3 年再度转负。

但是，房产行业集中度却迅速提升。2018 年一季度末，TOP50 房企销售金额集中度达到 53%，较 2017 年提升 13 个百分点；TOP10 房企集中度由 2017 年的 24% 升至 2018 年一季度的 34%，占据三分之一。

前 10 大房企市场销售额占据全国三分之一份额，行业集中度确实提高了。一方面，这是行业发展趋势使然。当增量触及 " 天花板 "，存量盘活主导供给，政策和资金扶持力度下降，房地产资源必然向谈判能力、融资能力、成本控制能力、溢价能力更强的龙头房企集中，这是房地产发展的趋势。2016 年，美国 TOP5 和 TOP10 房企的市场集中度分别达到 20% 和 29%。

另一方面，我国房地产告别 " 跑马圈地 "，向基础性和服务性行业转型，房地产民生和服务实体的属性显化，资源也需要向 " 规模越大、责任越大 " 的房企倾斜，国家政策也鼓励提高行业集中度。

截至 2018 年一季度，60 家上市房企总土地储备 22.6 亿平方米，TOP10 和 TOP3 分别占比 60% 和 36%；上市房企总现金储备超过 2 万亿元，TOP10 和 TOP3 分别占比 52% 和 30.5%。由于房地产开发的综合成本越来越高，行业净利润率逐渐向社会平均利润率靠拢，加上各地青睐能有效供给房地产配套服务设施的大房企，房企依赖的金融资源开始 " 嫌小爱大 "，行业集中度加速上扬。

不过，房地产进入存量时代以后，影响市场的因素多维、影响机制错综复杂，房企的市场判断能力、并购整合能力、战略定位差别特别大，导致集中与分化并行。

也就是说，不仅排位赛竞争激励，而且因市场判断、对冲调控、资源整合、战略定位等方面的能力差异，销售榜排位经常会发生变化。比如，2017 年之前，多数大房企不看好三四线城市的楼市前景，于是群体性踏错节奏。事实上，三四线楼市销售占比从 2015 年的 55% 上升到 2017 年的 70%。于是，今年一季度能排在 TOP10 里面的房企，至少有 6 家在三四线的货量供给超过 50%。排名 11 位至 20 位中崛起的新锐房企（比如闽系房企），很多借助 2016 年以来三四线楼市跨越式繁荣实现业绩翻番。当前，看多和看空争论不下，三四线依旧是影响未来企业分化的主要因素。

政策进入 " 长周期 "，这是本轮调控的最大特征。保持楼市体量与房价稳定、平衡楼市稳定与推进城镇化（比如引进人口）、发挥区域 " 增长极 " 功能与房价稳定等，调控政策长期内将坚持差异化的特色，即一城一策。那么，某一段时间，部分区域楼市或因区域基本面和政策的变化而起伏。比如 2013~2016 年的东北、2017 年以来的京津冀、2018 年的海南、时下正在上演的二线城市 " 人口大战 " 等，区域楼市体量或价值均出现大幅度增减，从而冲击布局在此的房企业绩。

2016 年，全国有 13.6 万家房地产企业，平均 1 万人就有一家房企。目前，开发商整体已告别简单的规模扩张、" 拿地即赚钱 " 的时代，正在进行大规模的兼并重组式调整。由于 " 做大规模 " 已经成为获取资源（包括土地、资金、政府青睐等）、规避风险、降低成本的不二法门，行业前端拿地竞争非常惨烈，导致存量盘活主导的土地获取成本居高不下。2018 年 1~4 月，即便拿地限制颇多，50 城土地出让金也比 2017 年同期增加 48.8%，再创历史新高。房企抢地，" 地主方 " 对地价预期高，信用评级高、资源整合能力强、成本控制能力强的房企胜出概率大。

2016 年开始，涉房央企国企整合、股权或项目收购整合风起云涌。对于一些龙头房企来说，这是短期内获得战略土地储备、开发资源，实现跨越式发展的难得机会。另外，还有一些房企看到了存量时代腾退资源的巨大空间，先期投入巨大的财力和人力，组建规模达数百人甚至上千人的投资拓展团队，这必然体现出存量土地和空间资源的识别能力、谈判能力和融资开发能力等。2017 年，新增未来可销售货值（土地储备）TOP30 的房企中，很多是新面孔，这些企业或者是大型央企国企，或者是前期投资较为激进的民营企业，这也是销售排位重要影响因素。

这几年，房企均十分重视战略定位，但很多定位出现偏差或短期难见效果。比如，有向产业地产、商业地产转型的，有向品牌输出和代建招商等轻资产转型的，还有的向不动产金融投资的，也有基因一直偏保守或稳健的，这些都影响到拿地、融资和投资，也影响到了市场占有率和销售排位。

2015 年以来，国家加速推进新型城镇化，公共服务设施 " 补欠账 "，政策鼓励住宅类地产发展，鼓励存量盘活。加上互联网冲击超预期，非住宅地产转型的房企受到影响。近期，部分房企开始重新重视住宅地产，但由于前端土地储备和融资未跟上，销售排位上落在后面。

2017 年以来，货币增速不断创新低，彰显国家告别资产涨价推动增长的决心，房地产也将告别拿地即赚钱的狂欢。因此，前期借着需求泛滥、大胆运作进入楼市的开发商，因算不过账、股东或杠杆清算，很多将退出。

未来，行业集中度继续提升，出现万亿级规模的 " 独角兽 " 不奇怪。行业指向 " 房住不炒 "、满足美好生活诉求，加上规模过快扩张后，低效利用的将被盘活，销售体量将在高位徘徊。

这期间，TOP100 都要争夺靠前排位，竞争很激烈，对战略、投资、融资、产品定位和响应政策的要求非常高，销售榜将长期上演 " 新人笑、旧人哭 " 的跌宕剧情。对开发商而言，顺应政策导向、顺应民生和实体配套属性，才能长期站稳和赢得竞争。