再出高溢价地王 各路房企集结武汉抢筹

今年7月开始，武汉的土地价格在持续升温的市场烘托下发生根本的改变。地王频出使得武汉的地价已经明显高过了周边在售住房的价格。8月16日，武汉挂牌出让7幅土地，其中2幅住宅用地备受房企瞩目，最终分别刷新东西湖区和黄陂区两个区域的新单价地王。

据悉，武汉此次土地拍卖净用地面积近47万平方米，起始总价约24亿元。除武昌中北路的一幅商服地块以外，其余4幅位于黄陂区、2幅位于东西湖区，包含大量低价住宅用地。

最终，7幅土地共揽金近68亿元，其中东西湖区和黄陂区诞生双地王。武汉融创基业投资控股有限公司以近29亿元的价格成功摘得82号东西湖住宅用地，楼板价10687元/平方米，溢价率高达397%。黄陂地王80号则由武汉中央商务区城建开发有限公司拿下，总价近18亿元，楼板价6028元/平方米。

高溢价远郊地王诞生

根据武汉土地市场网公开信息显示，8月16日出让的7幅地块均有买家报名，其中位于黄陂区的P(2016)077号纯住宅地块和P(2016)080号的住宅、商服综合地块，均有6家以上的房企报名。最为热门的编号为P(2016)082号的东西湖区纯住宅用地，更是吸引了金地、碧桂园、中建三局、融侨、融创、北辰、联发等20余家房企报名。

土地拍卖现场的竞争也十分激烈，截止到拍卖当日上午11时，编号为P(2016)082号的东西湖区纯住宅用地在经过近2个小时447轮竞价后，最终被武汉融创基业投资控股有限公司以289210万元拿下，楼板价格达到10687元/平方米，溢价率397%。成功刷新由安徽文一集团于7月28日创下的东西湖区单价地王纪录。

而编号为P(2016)080号的黄陂区住宅、商服综合用地也在经过149轮的加价后，被武汉中央商务区城建开发有限公司以179550万元摘得，楼板价6028元/平方米，溢价率达328%。强势刷新了由武汉盘龙城镇建设发展有限公司与2014年以楼面地价2138.2元/平方米拿下的黄陂区地王纪录。

事实上，此次武汉土地拍卖所挂出的土地起始价格并不高。其中，汉口远城区、黄陂区和东西湖区共推出4幅低价住宅用地，楼板价均在千元左右，最贵的为金银湖沿海国际中心旁一幅住宅地块，但楼板价也仅为2151元/平方米。

根据亿房网研究中心数据显示，4月~6月武汉东西湖片区月均成交量均超过2000套，成交涨幅虽然逐月递减，但区域可售房源也同比递减，截至7月31日，东西湖片区整个库存量为15792套。相比之下，该区域房价确有明显上升，从今年3月的每平方米不到7000元的价格，攀升至6月的每平方米超过10000元。此次东西湖区诞生的新地王楼板价明显赶超在售住宅价格，可见房企对于武汉土地价值的判断正在随着市场升温而改变。

同样，黄陂区新地王的楼板价也几乎与在售房源均价齐平。根据亿房研究中心数据显示，目前黄陂区P(2016)080号地块周边最近在售楼盘为万润橄榄城，目前在售房源均价6500元/平方米，而恒大龙城最新开盘均价为7900~8200元/平方米。截至7月31日，黄陂区可售房源为14298套。

中部城市崛起

随着长三角区域各个强二线城市调控政策纷纷落地，房地产市场的热度正在由东部向中部地区逐渐转移。而武汉、郑州等位于中部的二线城市也逐渐进入楼市补涨的第二梯队。

按照上海链家市场研究部分析师朱萍的分析，近期一线城市的市场热度仍未降温，并且目前的热度已经扩散至广州这个上半年没有出现明显启动的城市，对于重点的二线城市而言，长三角地区的二线城市已经出现了一段时间的降温，近日合肥、南京和苏州更是同时期出台相关调控政策，给原本就已经恢复平静的市场又泼了一盆冷水，市场热度再一次冷却。而中西部地区的某些重点城市上半年未赶上这股热潮，近期开始蠢蠢欲动，以武汉为例，在这两天武汉的土地拍卖中，就接连出现各种地王，“面粉贵过面包”的情况开始上演。

事实上，不仅是8月16日的土地拍卖，早从今年7月开始，武汉的土地市场就已前后诞生了多幅地王。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国房地产报记者：“从武汉和郑州这样的城市来看，目前房地产市场已经开始出现崛起的苗头。一方面，中部城市正位于未来高铁建设八横八纵的中心点，是主线交会处，有利于促进城市投资快速增长。另一方面，这些城市的郊区扩展建设比较成功，也在促使地价上升。加上随着长三角的产业逐渐导入中部的一些重点城市，也能加速例如武汉这样的省会城市房价的上涨。”一位长期关注武汉房地产市场的业内人士表示，今年武汉楼市销售面积和金额均位居全国高位，但房价涨幅却不算位于前列。预计今年起武汉还将开通至少两条地铁线路，城市发展迅速，加上自身九省通衢的地理资源优势，潜在价值巨大，但上半年武汉房价整体涨幅仅在20%左右，远不及合肥，所以目前楼市还是相对稳定的状态。

严跃进表示，一旦市场过热，未来武汉也会有效仿南京、苏州等城市落实限购或限贷政策的可能性。但值得注意的是，像南京的政策实际上是针对不同区域进行差异化调控。就武汉而言，针对城市中心热点区域有所调控是促使市场健康发展的合理做法，而对于郊区部分还应该以加快去化为主要任务。

另一方面，随着武汉的楼市逐渐被市场关注，已有越来越多的开发商进入。包括融创、首开、金科、正荣等全国性房企已经开始进驻武汉抢购优质地块。据不完全统计，从2015年至今，已有多达10家房企新进武汉布局。

外来房企入汉的同时也在频频刷新土地价格。例如7月8日，闽商正荣以45.8亿元、15966.31元/平方米的楼板价刷新光谷区域单价地王；7月28日，安徽文一地产拿下了位于东西湖的纯住宅用地，楼面地价4555.63元/平方米、溢价率高达208.59%；8月10日经过500多轮竞价，京系房企首开股份以73.5亿元的总价拍下洪山区一幅住宅用地，成交总价、楼板价均刷新区域纪录。

严跃进预测：“目前业内普遍认为武汉市场是被低估的，相对于存在泡沫的苏州、南京市场房价还处于低位。因此未来仍会有外来房企积极关注武汉市场。在没有政策打压的前提下，目前楼市量价齐升的趋势仍会延续。如果在今年三四季度武汉有调整政策出台，市场会出现恐慌情绪的可能。预计到2017年成交量会有所放缓，价格会开始保持稳定。”