坚守与变革——互联网时代房地产开发企业的发展

当下，人们生活的方方面面，社会的各行各业已经迈入或者即将迈入互联网时代。各行各业都在研究互联网思维，探求本行业的互联网融合，以取得变革和发展。

2015年之后，随着我国经济进入新常态，房地产行业步入平稳发展阶段，行业集中度提高，房地产产品和服务差异化进一步缩小，竞争急剧加大，互联网思维对房地产行业，乃至具体企业的物业产品、服务到底有何影响或者促进，是房地产企业必须关注的。谁先抓住方向，占领资源，谁就在竞争中赢得先机，取得变革和转型发展。

一、互联网背景下，各个行业都面临新的挑战和选择

互联网时代创造出相当多全新的商业模式，也创造出了相当多的奇迹甚至神话，笔者认为传统行业在这个时代被“搅局”已经形成常态，因为互联网思维带来的破坏性商业变革是大势所趋，有着摧枯拉朽的强大力量，也代表着“提升社会效率，节约消费成本，压榨不当利润”的先进商业模式。各行各业都面临着互联网创新模式的挑战，行业不同，方式方法、技术手段、创新理念各不相同，但可以肯定的是，当下是一个各个行业都存在一定程度变革的时代，任何企业都需认真面对互联网带来的商业模式变革和创新，勇于探索和挑战，准确把握变革和发展方向。

房地产行业是一个跨度较大的行业，涉足金融、建筑、制造、服务等多个环节。在目前的互联网大背景下，不同产业端反映不一，营销环节反应较快，各类互联网中介企业大量冲击传统中介。而开发环节尚未形成明显竞争态势。笔者认为这是暂时的，一旦技术和模式成熟，现有房地产开发商业模式也将面临变革。

二、现阶段房地产开发行业的互联网融合状态

目前，房地产开发行业面临的市场分化程度和格局不断变化，众多企业更多地关注区域市场布局和行业整合发展，在商业模式上，并未投入过多的研究和关注，互联网概念和思维也尚未真正融入房地产开发环节。

笔者认为，这主要源于三个原因，一是由于房地产开发的特征所决定，不动产属于有形产品，产品价值高，在人民的生活中举足轻重，完全通过互联网信息整合、商务交流，有一定难度；二是房地产开发行业较其他行业而言，技术门槛和管理要求高，行业跨度大，现有互联网技术平台建设、软件配套、推广还有待进一步跟上；三是真正的互联网商业模式的方向尚未形成共识，互联网时代行业具体怎么转型或者互联网融合后的商业模式是什么，还有点看不清。

万科集团作为中国房地产开发行业份额大佬，在过去30年时间内，在股改、專业化、物管、建筑工业化及企业治理等方面在房地产行业树立起多个标杆。近两年来，万科多次取经阿里巴巴、腾迅、小米等互联网企业，充分说明万科作为一个有着强烈危机意识的企业，已敏锐感觉到互联网时代给传统地产开发商业模式可能带来的变革。

三、互联网思维对传统商业模式的影响

互联网最有价值之处不在自己生产很多新东西，而是对已有行业的潜力再次挖掘，用互联网的思维去重新提升本行业。笔者从这个角度去观察，互联网影响商业模式的特点有三：

一是打破信息的不对称性传统格局，提供供求信息交汇的商务平台，实现信息的高效匹配；二是利用平台产生商务大数据，充分发挥资源优势，扩展服务或提高服务附加值，实现供给侧改革；三是有序公平的平台规则，实现自我调节，快速转型，高速扩张，占领先机。

上述互联网商业模式的描述是各类企业在互联网背景下所共性的特征，目标是明确的，但是各类企业结合自身行业特征去理解和实施却是非常难以把控的，因为每个行业的互联网化改造，必然要受其行业特点的局限，而每个企业在转化的过程中，又必然受到行业趋势和自身成长基因的影响。

就房地产开发企业共性特征而言，笔者提出两点关注：

首先，应该紧紧贴合“人性化”的时代需求，用科技的手段，以艺术的气质，把房地产产品和衍生服务做到极致，这种极致在于强调“时代性和人的尺度”，在此目标下，不断进行产品创新。

改革开放以来，房地产行业得到快速发展，个别行业龙头企业通过短短20多年努力，就可以一跃成为全球房地产销售冠军企业，这是时代造就的发展。同样，下一个时代的特征是什么，自然就会创造那个时代的企业，这里并不能简单的理解互联网单一因素，时代的变迁除去互联网技术发展、科技发展之外，还有一个最重要的因素就是“不同时代，人的变化”。

其次，发挥移动互联平台优势，着力管理服务升级，通过不动产管理及物业服务，有助于互联网背景下的企业大数据积累整合和衍生创新服务，这个领域是未来房地产开发企业十分稳定且极具前景的市场，房地产开发领域受制于城市规划、土地供给、人口发展等诸多因素，具有一定生命周期性，然而不动产管理、物业服务或者说立足物业服务，创新升级诸多生活社区服务，是人们永恒的需求，开发企业在这个互联网时代应当正视特点，扬长避短，发挥优势，抢占先机。

四、互联网时代对房地产开发企业的发展建议

面对互联网时代，各种互联互通技术和商业模式不断推陈出新，各行各业都在谋求变革，房地产开发企业未来何去何从。为此，笔者提出，互联网时代并不意味着传统房地产业的彻底告别，开发企业应该站在时代角度去理解互联网时代的新规则、寻找新伙伴、运用新工具，将原来的核心业务做得更好，一句话“做好相应的坚守和变革”。关于坚守，可以理解为基于客户的适配，发挥优势资源，做好核心业务，这是房地产业特征决定的，线上是永远不能盖房子的；关于变革则是基于互联网思维对已有商业模式进行创新和升级，运用各类互联互通技术，实现信息、数据、平台的整合、高效处理。对此，笔者提出以下几点建议。

1.创新研发新产品及服务，广泛引入互联互通、节能环保、智能家居的思维理念

首先，从产品角度出发，充分考虑“人”的时代性特征，不同消费群体在生活习惯、消费理念、生活偏好等诸多方面明显不同，房地产产品的研发要紧盯目标群体的时代性。

其次，加大对新能源、新技术、智能家居、节能环保等方面与房地产产品结合的研发或者联合，创造核心、领军甚至专利技术优势。

最后也是最重要的是，转型管理和服务，结合互联网技術升级，研发管理和服务平台、研发衍生服务产品、研发平台联盟，打造“地产+物业+金融+中介+家政+各类电商”等领域的超级平台。

目前，恒大地产与腾迅已经布局，在社区服务、社区金融、智能家居领域涉足互联网社区服务产业。万科、绿城也在尝试智慧社区、业主健康管理、生鲜物流配送等。据统计，全国物业在管面积超过200亿平方米，涵盖7.4亿人口，94%的空间待整合开发，市场潜力巨大，开发企业大有可为。

2.结合自身传统优势，着力精耕已有业务，避免贪大求全，适得其反

创新产品，升级服务，打造平台，思路相对还是比较广泛，对于不同的房地产开发企业，更多的是需要考虑自身特点，只有找准特有商业模式，在一定范围发挥优势资源，才能求得真正的创新与突破。

房地产开发企业需要着力精耕，也需要转型升级，两者并不矛盾，转型升级是对产业布局和发展领域的适度调整，着力精耕是在明确布局后的产品创新和细化，打造专业化、精细化、高效快捷的竞争优势。比如远洋地产在写字楼领域，着力精耕，创新产品的衍生服务，提供写字楼配套前台、会议、培训等诸多与办公相关的衍生服务。再如中粮地产的大悦城模式，属于商业模式创新，选定了特定商业地产及目标群体，互联互通一个入口、一个形象，粉丝经济显著。

3.注重介入物业后端市场，轻资产快速运行

传统房地产开发企业，往往做完项目，就移交自属的或社会的物业公司，转身就去开拓新项目，眼光和精力都没有停留在后段物业市场和不动产管理市场。未来开发新项目必然受到市场规模缩减的影响，直接开发获利越来越难，互联网思维就是改变了利润端的来源。为此，开发企业也将从直接销售房地产产品盈利，而逐步延展到后期物业服务盈利，这里的后期物业服务，已经不是传统的物业管理概念，而是社区化、平台化、联盟化的互联互通服务配套体系，物业服务可能只是最前端、盈利水平最低的服务端口，但是通过物业服务这一窗口，开发企业可以将广大业主的其它消费行为结合在一个大的互联互通平台进行运营和管理，实现高效、持续的盈利模式。

目前，部分开发企业对后段物业服务的前景已经开始关注，纷纷立足自身物业，借助资本市场，着手拆分重组、积累和扩大物业管理资源，实现轻资产、上市、快速扩张的运行模式。

4.挖掘企业数据资源，联盟跨业互补，实现互联网改造和管理升级

房地产开发企业的数据资源分布在开发环节、管理环节、后段物业环节等不同阶段。建立、收集和整合数据资源，充分借助互联网技术，加强互补型企业合作，有助于企业通过大数据把握市场脉络、管控成本、工期和质量。

值得注意的是，开发企业拥有的独特后段物业资源优势，通过互联网引入，将彻底颠覆传统物业管理单一收费服务的模式，未来通过物业社区的互联网化改造和管理升级，将盘活社区的用户和数据资源，形成庞大又精准的家庭用户信息数据库，线上平台多端口对接，线下多元配套服务，未来可为开发企业衍生出无穷的商业机会。

总而言之，未来开发企业注重物业后段市场，就是注重建立互联网背景下的客户大数据平台，拥有大数据就拥有永续的资源和发展机遇。过去30年来，房地产业一直是中国经济的支柱产业，而在未来10到15年，中国城市化进程仍将继续，房地产业依然还会担任领头羊的角色，各类房企十分有必要在这一时期内完成与互联网相关的创新升级和文化转型。