2017年二线城市的房价真的会降么？

2017-01-06 来源：

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近些天，一些朋友和公众号后台网友，都在问决策君，手头上有个百八十万，北京、上海的房子是干不动了，能不能到一些二线城市去瞅瞅？

决策君就这个问题，简单聊聊。如果果真要买，建议还得对城市、区域、楼盘做具体分析。

二线城市，越来越成为楼市重头戏，事实上已经成为百亿以上房企拼杀的主战场。

一个数据称，以杭州、成都、苏州、长沙等为代表的17个热点城市在全国市场份额中所占比重已经达到36.8%。在2016年一轮房价猛涨当中，苏州、南京、合肥、厦门四个城市的房价因涨幅高居榜首，被业界冠以“四小龙”称号。

时间进入2017年。当前，可以说，业内人士对2017年热点二线楼市的普遍共识是：降温，甚至降价。

那么，二线城市房价究竟会怎么走？

昨晚22时，万科总裁郁亮接受媒体采访时表示，2016年10月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施，效果很明显。未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。

财经评论员马光远称，2017年房地产投资的收益和2016年不能同日而语。一些炒作过头的城市，房价的回调是大概率。

无论是“上涨过快”、还是“炒作过头”，除了四个一线，“四小龙”首当其冲。不过，决策君观察，实际上，在2016年，上涨幅度较大的城市，不仅仅是“四小龙”。“四小龙”之外的一些二线城市的核心区域、热点区域，房价实际涨幅，并不亚于“四小龙”。

中国指数研究院黄瑜用大数据对2017年市场做预判，她认为：

1、2017年商品房销售面积在13.2-13.5亿之间，仍处高位，比2016年下降12.8-14.8%。

2、销售价格下降1.9-3.9%。

3、房地产开发投资额上涨，增长幅度下降，增长2.5-4.5%；新开工下降3%左右。

4、销售业绩和销售额一二线下调，二线调整幅度大于一线。三四线企稳。

二线城市为什么会有一个明显的回落？黄认为，主要是政策调控，特别是行政管制的因素，加上先期需求透支。

不过，也有人对2017年二线城市放假走势持不同看法。

穆迪副总裁曾启贤预计，2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整体房价涨幅将逐步收窄。

被誉为业内预测第一人的保利地产副总经理兼东南区域董事长余英，对2017年楼市的看法是：

1、房地产大都市圈之年，大都市圈节点城市量价口口是全年大亮点。

2、健康平稳即量稳价口，一季度短期盘整，二季度起一线城市、十大核心城市及大都市圈节点城市“实际成交价”口口，调控压力加大，市场分化严重。

3、土地供应增加。

4、二手房交易税加码。

5、金融监管趋紧，行业并购加快。

“量价口口、量稳价口、实际成交价口口”，虽然有网友称余隐去关键字耍滑头，但了解余的人都认为，这是因为余不便明言，“口”无疑指的是“涨”。

2015年的12月28日，余英发表“2016年楼市预测”：1 .房地产兼并重组之年；2.全国市场总体好于2 0 1 5年，一线城市楼价大涨，十大重点城市中心区量价齐升，三大都市圈周边的中小城市楼市成交活跃，其他三、四线城市形势依然相当严峻；3.基金、信托、险资等继续大量抢地；4 .沿海与东北、西北等地区分化加剧，好的更好，差的比想象中更差。

2016年实际验证，言中八九，冠领同侪，决策君服!

那么，二线城市房价究竟会如何走？决策君认为，要重点考虑库存量这个指标。

衡量库存压力有一个重要指标，即库存去化周期(也称“存销比”，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值)，反映了市场供求关系的变化。城市的房价走势也会和其保持比较密切的关系。当存销比持续下行，相关城市的房价上涨压力会持续增加；而当存销比持续攀升，房价下跌的可能性则会增加。

易居房地产研究院2016年11月22日发布的35个城市新建商品住宅最新库存数据显示，2016年10月份35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9个月。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近近6年最低点即2011年2月的7.5个月。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2016年前三季度35城去库存周期总体处于下行态势，且不断接近历史低位。从实际情况看，这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。

因此，决策君建议各位朋友，如果是买房投资，在选择二线城市时，库存是首要考虑因素。其次，决策君建议，如果你投资二线城市，投资的房子最好是改善型物业。有个数字说，15个二线城市人均住房建筑面积超40平米，应该说，刚需房投资的价值将会受到大大压制。

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