楼市平衡发展需因城施策分类施政

2016-07-21 来源：

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随着7月18日国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，2016年上半年房地产行业相关数据已先后出炉。整体而言，上半年全国楼市出现了愈加严重的分化，一线城市一季度高温火热，二季度开始降温，房价升高，涨幅收窄；二线城市后来居上，不断升温，二季度涨势赶超一线；三四线城市萎靡不振，去库存形式依旧严峻。

伟业我爱我家(博客,微博)集团胡景晖表示，市场的实际情况证明，普惠式的货币和税收政策并未对“去库存”起到行之有效的作用，反而导致了需要去库存的三四线城市库存压力越来越大，需要控制热度的一二线城市更加火热。因此，未来的楼市政策需考虑从以下几点着手：

1.摒弃普惠制货币和税收政策

目前实行的这种全国普惠式降息减税的货币和税收政策，过于“一刀切”，释放的流动性不仅没有进入需要去库存的市场，反而涌入了热度本就较高的区域，加剧了地区间的不均衡状况。

2.因城施策区域政策差别化

针对不同的城市，政府需要实行不同的政策引导。一线城市随着沪九条、深六条以及北京（楼盘）区域加强限购措施的出台，政策风向已经从严趋紧，未来应维持现有的政策导向，保持政策平稳；二线城市则需针对楼市过热的区域果断出台针对性政策，抑制过热势头，厦门（楼盘）、合肥（楼盘）收紧信贷政策就是很好的先例；而三四线城市才是真正需要加速去库存的区域，必须加大政策倾斜力度。

3.三四线城市需吸引人口流入

三四线城市需尽快推进产业结构升级，完善教育、医疗等公共资源配套，用优质的产业、有吸引力的就业机会和完善的公共资源配套吸引人口流入，否则去库存将只是一个伪命题。

4.着力解决夹心层住宅需求

“市场的归市场，保障的归保障”看似合理，其实也存在严重问题，地王使得市场豪宅化，有能力支付高端豪宅的购房需求不超15%，政府能力范围内保障房能覆盖的人群也不超15%，而剩下70%的夹心层两头都够不上，需要着力解决。因此，加大中低价位商品住宅供应才是重中之重。

5.在宽松货币政策与房价之间加装防火墙

就宏观经济整体而言，货币政策在下半年仍有一定的宽松余地和刺激空间。但货币政策只是短期行为，不能作为提振经济的主要政策手段。而且即使执行宽松货币政策，也需要在宽松货币政策与房价之间加上两道防火墙：一是银行在购房贷款上应坚持927政策原则，在首付比例和利率上，根据购房的套数、人群等进行差别化对待；二是在银行与开发商之间要有调控措施，避免资金过度流入楼市开发，推高地价。

6.大力发展租赁市场满足住房需求

租赁市场是解决百姓居住需求的重要渠道，目前国家已经明确了对租赁市场的支持和鼓励，确立了“购租并举”的战略方针。未来，对租赁市场的支持需要进一步细化、落地，重点扶持提供中低端房源的住宅提供商，满足更多租房人群的需求，以租赁推动库存去化。

总而言之，无论是货币政策、税收政策还是其它政策，未来的楼市政策都需要做到具体问题具体分析，不能“一刀切”。只有因城施策、分类施政，才能平衡楼市，实现真正的持续平稳健康发展。

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